FORUM VI: O Novo Regime do Arrendamento Urbano
Luís Bento, Vogal do Conselho de Administração da EPUL - Empresa Pública de Urbanização de Lisboa
1. A proposta de legislação de revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) apresentado pelo Governo tem condições para dinamizar o mercado de arrendamento urbano?
Qualquer mercado – seja de que natureza for – é dinamizado pelos seus agentes, competindo ao poder legislativo criar o enquadramento legal e jurídico necessário a que essa dinamização ocorra. O mercado de Arrendamento Urbano tem-se confrontado, acima de tudo, com a concorrência do mercado do crédito hipotecário que, por excessiva liquidez durante alguns anos, ofereceu condições com as quais o mercado de arrendamento foi incapaz de concorrer. Esse foi o principal problema, apesar de, reconheço, existirem constrangimentos de natureza jurídica. Nesta perspectiva, a nova lei do arrendamento ao intervir sobre esses constrangimentos, pode dar um contributo importante para que os agentes económicos desse mercado possam efectivamente dinamizá-lo. Todavia, convém separar duas dinâmicas diferentes: a do mercado de arrendamento instalado, ou seja, fracções já construídas com inquilinos residentes, do mercado de arrendamento como fonte de investimento, ou seja, construir para arrendar.
2. E, consequentemente, para alavancar a Reabilitação Urbana?
A Reabilitação e Regeneração Urbana tem um elevado potencial, pois as grandes metrópoles têm os seus centros históricos a necessitar de intervenções urgentes. Todavia, não me parece que, a curto prazo, devido á escassez de liquidez no mercado de investimento imobiliário, e aos custos de Reabilitação, seja possível Reabilitar para arrendar em larga escala. Todavia, pequenos promotores com liquidez, que adquiram um edifício e o reabilitam podem encontrar aqui uma excelente oportunidade de remunerarem o seu investimento a taxas muito mais favoráveis do que os depósitos bancários.
3. Uma das principais novidades anunciadas prende-se com os mecanismos de atualização das rendas de contratos anteriores a 1991. Considera que a proposta do Governo apresenta o equilíbrio possível quer para senhorios, quer para inquilinos?
O equilíbrio entre senhorios – proprietários – e inquilinos – arrendatários - só é possível encontrar da seguinte forma: quem investe, ou investiu, tem que ter uma remuneração razoável do seu investimento, quem aluga, tem que ter uma renda compatível com os níveis de qualidade e localização da fracção, por um lado, e a comportabilidade dessa mesma renda dentro do orçamento familiar. Estamos a falar pois, de um típico equilíbrio de mercado. Nessa medida, a nova legislação defrauda as expectativas de todos, apesar de, na aparência, ser mais favorável aos proprietários. O legislador teve muito cuidado em intervir sobre uma matéria que, nomeadamente nas regiões urbanas, se tem revelado uma matéria de grande conflituosidade. Reconheça-se um mérito á nova legislação: o legislador não se eximiu de intervir sobre os mecanismos de actualização de rendas e sobre o processo de despejo, matérias que, como se sabe, ao longo de diversas legislaturas, constituíram um quase tabu. Percebe-se que o legislador tentou encontrar um equilíbrio jurídico entre direitos e deveres. O equilíbrio económico competirá ao mercado. O equilíbrio social, nesta matéria, dificilmente será alcançado.
4. No seu entender, quais são os aspetos mais negativos e os aspetos mais positivos que encontra nesta reforma legislativa?
Como aspectos mais negativos a elevada expectativa de que esta legislação, finalmente, vai resolver os problemas do arrendamento. Não me parece. Outras alterações legislativas sobre esta matéria, no passado, fracassaram pela mesma razão. Ainda como aspecto negativo, o facto de ocorrer num quadro de clara recessão e de muitas dificuldades para as famílias. Como aspectos mais positivos, a rapidez com que a lei foi aprovada e o facto de ter mexido nos mecanismos de actualização. Apesar de o balanço entre pontos negativos e positivos pender, embora tangencialmente, para o lado positivo, considero essencial que este quadro se mantenha estável por um período de tempo necessário á adaptação do mercado. É importante refrear os eventuais impulsos de alteração que ocorrem sempre que o mercado regista um pouco mais de dificuldade em encontrar os caminhos de convivência com o ordenamento jurídico, ainda por cima no actual quadro recessivo. A lei devia vigorar por um período mínimo de cinco anos sem qualquer alteração. Só assim podemos testar, realmente, a sua adequação.
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