Os escritórios estão de volta!

A tese é partilhada pelos especialistas que a 28 de maio se reuniram à mesa do pequeno-almoço para debater a importância do “Escritório como criador de valor estratégico na era do trabalho híbrido”, num encontro promovido pela Vida Imobiliária com o apoio da Dils, em Lisboa.

“Depois de ter sido olhado com bastante desconfiança no pós-Covid, hoje podemos falar de um novo mercado de escritórios, que não só está muito dinâmico como desperta grande interesse junto dos investidores”, considera o CEO da Dils, Pedro Lancastre. Neste novo ciclo, “a atração e retenção de talento é a grande preocupação das empresas, que já perceberam o quão importante é instalar-se em edifícios com caraterísticas e qualidades que funcionem como argumentos para concretizar tal ambição. Daí que todos os projetos novos que vão surgindo no mercado que se pautam pela inovação e pela qualidade, o que se traduz não só em certificações a níveis elevados mas também numa panóplia diversificada de equipamentos e funcionalidades que vão desde ginásios e balneários, a copas e rooftops, são rapidamente absorvidos”, observa Mariana Rosa, Head of Office da Dils Portugal, que estima que 60% do stock em pipeline com tais caraterísticas tem já ocupante garantido.

Cada vez mais valorizada quer por inquilinos quer por investidores, a qualidade tornou-se o principal driver do investimento em nova oferta; até porque continua a existir um enorme gap a preencher no mercado, onde uma fatia de apenas 20%, no máximo, do stock atual pode ser considerado Grade A, no caso de Lisboa.

“O medo que o escritório acabasse levou a uma mudança na forma como se pensam estes edifícios. E, há um entendimento comum que ou o edifício é prime ou dificilmente poderá ser colocado no mercado”, diz Maria Cudell, Senior Associate & Design Manager na Gensler, um dos maiores estúdios de arquitetura globais. Tal polarização veio abrir um novo leque de oportunidades de investimento, com muitos proprietários a optar pela reconversão de usos dos antigos edifícios de escritórios, motivando a saída de muitos imóveis do stock. Contudo, nota a arquiteta, as opções não se esgotam por aí, com vários projetos de reabilitação inovadores a tornarem-se referências, incentivando outras intervenções.

Este último parece ter sido, aliás, o caminho escolhido pela Caixa Gestão de Ativos, um dos maiores proprietários de escritórios em território nacional. “A polarização do mercado ou a ideia que os investidores só querem edifícios de Grau A não nos preocupa tanto, porque do lado da ocupação continua a haver procura para todos os outros segmentos”, diz Sérgio Meireles, Head of Real Estate da Caixa Gestão de Ativos. Assumindo “uma postura investidora um pouco diferente da do passado”, o responsável conta que “há alguns anos, com a reconversão de muitos edifícios de escritórios para habitação, percebemos que a oferta iria reduzir e isso deu-nos confiança. Deixámos de estar focados apenas em ativos core e hoje sentimo-nos bastante confortáveis em investir em projetos que precisem de intervenção. Temos vindo a dar passos na cadeia de valor, e assumimos mais risco de acordo com o ciclo do mercado”. Os resultados estão à vista: “a nossa taxa de desocupação é atualmente baixíssima”.

Um exemplo paradigmático desta estratégia é a reabilitação dos edifícios Marquês de Pombal 15 e 16, detidos pelo fundo aberto Fundimo. Fruto de um investimento de 30 milhões de euros, os imóveis estão a ser totalmente reabilitados a partir de um projeto desenhado pela Saraiva+Associados para albergar a futura sede lisboeta da DLA Piper, um inquilino que leva já uma longa relação de 18 anos com a Caixa GA. “É um projeto que tem corrido muito bem a todos os níveis, dando-nos uma confiança reforçada para continuar a olhar para os edifícios existentes numa ótica de economia circular, investindo de modo reposicioná-los para o futuro”, garante Sérgio Meireles.

Neste novo ciclo, a experiência do utilizador é outra das preocupações centrais da Caixa Gestão de Ativos no que respeita aos seus planos de CAPEX. “Há procura para todos os segmentos, mas o imobiliário é sempre um ativo que envelhece e que, como tal, precisa de ser ajustado sistematicamente às novas exigências do mercado”, comenta o Head of Real Estate.

“Numa altura em que todos parecem querer apenas produto premium, estamos à à procura de outro tipo de ativos e a fazer aquisições de edifícios que terão de ser alvo de retrofit e de qualificação. Pois, entendemos que há um segmento de mercado fora do prime não que tem de ser preenchido, mas dentro deste, eu vou dar-lhe um produto premium e, muitas das vezes, vamos ter de incorporar uma componente de serviços”, afirma Sérgio Meireles. E isto, é cada vez mais valorizado pelos potenciais ocupantes, uma vez que “hoje os custos de fit-out são bastante mais elevados do que no passado e, como tal, há uma franja da procura que demonstra uma menor necessidade de customização dos seus espaços”.

“De facto, a jornada do costumer experience é fundamental também nos escritórios, pois em última análise, quem vai tocar no edifício são as pessoas”, afirma Maria Cudell, notando que os estudos confirmam que “a esmagadora maioria das pessoas que trabalham em espaços bonitos, cuidados e com qualidade sente-se orgulhosa da empresa e, como tal, terão menos tentação de a deixar”.

Isto ganha ainda mais relevo numa altura em que “as coisas estão novamente a mudar” e que “o movimento de ir trabalhar para algum lugar, para poder estar perto de outras pessoas, continua fortíssimo”, refere Maria Cudell. Citando os resultados de um inquérito levado a cabo pela Gensler globalmente junto de 16.000 pessoas, a arquiteta avança que atualmente a maioria das pessoas passa metade do seu tempo de trabalho no escritório, e apenas 20% em teletrabalho, sendo que os restantes 30% são consumidos em outros compromissos, como deslocações a clientes ou a eventos. “Este estudo mostra que o modelo do trabalho presencial não só não está a desaparecer, como pelo contrário: há um número cada vez maior de empresas que até aqui estavam em trabalho híbrido e que estão a pedir às pessoas para aumentarem a frequência das idas ao escritório, para quatro e até cinco dias por semana”, diz. “A IA e as novas tecnologias têm, uma vez mais, impulsionado uma grande mudança na forma de trabalhar; e quanto mais utilizamos estas ferramentas nas nossas tarefas, mais procuramos a socialização, pois sobra mais tempo para dedicar à cocriação, ao brainstorming e para compartilhar ideias... E, como sabemos, o escritório é o espaço fundamental para que isso aconteça”, conclui a arquiteta.

Uma visão alinhada com a de Nélson Paciência, partner da Saraiva+Associados. “O conhecimento intergeracional entre colegas só pode ser transmitido no espaço do escritório” diz, advogando que “ninguém consegue fazer uma carreira trabalhando apenas em casa”. Ainda assim, “agora que as pessoas já estão habituadas a trabalhar remotamente, é preciso oferecer-lhes algo mais do que tinham antes para que queiram regressar ao escritório. Algo, que nem sabiam que precisavam e, portanto, temos de ser capazes de criar e de lhes disponibilizar esse extra-mile, além da socialização”, diz.

“É isso mesmo que tentamos criar nos nossos edifícios, juntando-lhes experiências e eventos para potenciar essa cooperação entre gerações e empresas”, explica Miguel Ricardo, general manager da rede de espaços de trabalho partilhados Sítio. “Nem todas as empresas querem estar num edifício prime ou conseguem pagar os custos associados. Por isso, pegamos em imóveis não prime ou que muitas das vezes não estão em localizações muito óbvias, adaptando-os e conferindo-lhes uma camada extra de serviços, atraindo essas empresas”, explica.

A flexibilidade, associada a essa camada de serviços, é hoje um dos grandes vetores da procura de escritórios, sustentando o peso crescente do modelo flex no mercado. Se as atuais projeções se confirmarem, indicando que 30% do stock existente em 2030 corresponderá a flex-offices, tal “obrigará a uma grande reconfiguração da oferta, já que cerca de 1 milhão de m² terá de ser reconvertido” o que, consequentemente, também implicará avultados investimentos, como notou José Pedro Pinto, fundador e managing partner do grupo Himo.

“Embora o Flex-office ainda represente menos de 10% da oferta atualmente disponível, o seu peso na ocupação já é muito superior. É uma procura que existe e que está a ganhar cada vez mais força”, atestou a Mariana Rosa. “Já temos tido várias empresas multinacionais que têm como requisito instalar-se em edifícios que já tenham uma componente de flex-offices, pois querem o conforto de saber que caso precisem de expandir espaço no futuro, terão ali essa possibilidade”. E, a seu ver, “atualmente só não há mais arrendamentos de flex-offices porque muitos operadores querem entrar no mercado através de acordos de management agreement, o que é mais difícil uma vez que coloca mais risco do lado dos proprietários e não lhes permite ter um rendimento desde o dia um”.

Suportado pela experiência do grupo Himo, que detém a Sítío, José Pedro Pinto não tem dúvidas que “há cada vez mais proprietários a perceber a importância de ter uma componente flex nos seus ativos”, confessando que a rede não está neste momento a conseguir responder a todas as solicitações que lhe chegam para estudos de instalação. No entanto, “só temos dois management fees”, revela, admitindo que “na maioria das localizações pagamos uma renda fixa e uma componente variável”.

Como explica este especialista, “atualmente há modelos de flex para todos os tipos de espaços e de localizações. E, inclusivamente, o flex já é olhado por alguns proprietários como uma solução mais viável para recolocar no mercado alguns edifícios mais antigos ou que aguardam por licenciamento para reconversão de usos, permitindo rentabilizar aquele ativo durante um dado período sem que para isso tenha de ser feito um CAPEX pesado”. No caso do Sítio, os exemplos multiplicam-se, caso do antigo hub de fintech na Praça da Alegria “que foi um projeto a dois anos, que permitiu rentabilizar um edifício enquanto este aguardava o licenciamento para hotel”, ou, mais recentemente, do Sítio Rossio, que é um projeto a cinco anos. “No nosso caso, diferenciamo-nos de outros operadores ao ter este este posicionamento em localizações e cidades menos óbvias, não só porque temos essa agilidade em termos de prazos de contrato mas também por uma série de outras razões, incluindo o facto de termos uma equipa de fit-out interna, o que nos permite ter custos inferiores”, observa.

Simultaneamente, “a qualidade é, sem dúvida, outro dos grandes motores do mercado”, afirma Maria Cudell. “Há inúmeros exemplos de edifícios que ficam desatualizados, e ao invés de achar que o seu uso de escritórios acabou, muitas das vezes o caminho passa por perceber como podem ser adaptados para criar uma ótima experiência a quem o utiliza. Porque há uma necessidade humana de estar próximo de outras pessoas e de socializar, e se acrescentarmos algumas qualidades e atrativos aos escritórios, para que ofereçam às pessoas aquilo que elas precisam, elas vêm!”, conclui.

Este reforço na qualidade pode, inclusive, potenciar a atratividade de localizações que à partida poderiam ser menos interessantes, como notou Nélson Paciência. “Temos hoje em Lisboa vários exemplos concretos de edifícios que foram desenvolvidos com tal grau de qualidade e caraterísticas tão atrativas, que estas acabam por minimizar algumas desvantagens a nível de uma localização menos central, ou que à partida poderia ser menos interessante”. O Oriente Green Campus, da Norfin é apontado pelos presentes como outro exemplo flagrante deste movimento rumo à qualidade, com um efeito arrastador no investimento. Tanto que ali ao lado está já em construção o primeiro dos edifícios que constituirá o futuro campus da REN, que está a investir num complexo com 10.000 m² de escritórios para o qual irá mudar cerca de 700 colaboradores que hoje se encontram nos edifícios das avenidas novas, em pleno centro de Lisboa- em mais um projeto com um cunho da Saraiva +Associados.

“Desde que haja acessibilidades, os bons edifícios podem oferecer o que é necessário para atrair as pessoas, apesar de a localização não ser óbvia”, advoga Nélson Paciência. Uma perspetiva partilhada pela Head of Office da DILS, que antecipa que “no decorrer dos novos projetos que estão a surgir no mercado, eventualmente teremos de trabalhar as atuais zonas de escritórios de Lisboa. No fundo, o que vemos é que a zona da EXPO vai necessariamente expandir-se para norte e que a zona prime vai estender-se até Entrecampos”.