Já não basta construir edifícios. É preciso construir cidade

Mais do que o número de fogos ou a área total de construção, os grandes projetos imobiliários assumem hoje uma ambição diferente da do passado: criar novos bairros, prolongar as cidades existentes e desenhar comunidades capazes de permanecer atrativas no longo prazo. A integração de escritórios, comércio e serviços, bem como a aposta no espaço público e na mobilidade, deixou de ser encarada como um elemento acessório ou uma mera imposição regulamentar, passando a constituir uma condição indispensável ao sucesso das grandes operações imobiliárias que, mais do que nunca, se querem de uso misto.

Neste novo paradigma, o que define um grande projeto imobiliário é precisamente a sua capacidade de criar cidade, concordam os intervenientes no pequeno-almoço dedicado ao “Futuro das cidades: visões de quem desenha, investe e constrói”. Promovido pela Vida Imobiliária, o encontro decorreu a 8 de julho no edifício sede da NOS em Lisboa, contando com os apoios da NOS Smart Home, Dils e ChargeGuru.

Esta visão é partilhada pela AM48, que tem atualmente mais de 170.000 m² em desenvolvimento, distribuídos por dois grandes projetos de uso misto, nos concelhos de Loures e de Aveiro. "Primeiro investimos naquilo que é espaço público e o desenvolvimento de cidade, pois o objetivo comum é deixar um legado positivo para aquela comunidade e construir uma cidade para todos", explica a administradora, Francisca Martins, sublinhando que "fazer projetos com esta dimensão é uma enorme responsabilidade" para um promotor imobiliário.

Para a promotora, o investimento em espaço público de qualidade, a criação de uma oferta diversificada de comércio e serviços e na mobilidade está no centro da conceção dos novos bairros. O Cidade Jardim 1965, que a AM48 está a desenvolver em Santo António dos Cavaleiros, é um exemplo dessa abordagem: “todo o piso térreo foi reservado para uma frente comercial pensada para responder às necessidades quotidianas dos futuros residentes”, realça Francisca Martins. "O objetivo foi criar uma oferta de serviços que reduzisse a necessidade de deslocação", explica.

A pandemia acelerou mudanças profundas nas expetativas dos compradores e obrigou muitos promotores a repensar a forma como desenvolvem os seus projetos. "A realidade pós-Covid obrigou o mercado a evoluir muito. Hoje, o cliente é o player mais importante do negócio imobiliário e já não procura apenas uma casa; procura todo um ecossistema urbano. Daí a importância dos usos mistos", afirma Márcia Oliveira, Head of Sales and Marketing da Krest.

É precisamente esta lógica que está na base dos grandes projetos que a Krest tem atualmente em desenvolvimento, desde Paço de Arcos às Haya Towers — as duas maiores torres de Portugal, promovidas em parceria com a Glowing, em Vila Nova de Gaia —, passando pela futura "cidade dos 15 minutos", prevista para a Margem Sul. Este último projeto ocupará cerca de 70 hectares e contempla 415.000 m² de construção, dos quais apenas 40% destinados a habitação. A ambição passa por criar uma nova centralidade, capaz de atrair residentes, universidades, grandes e pequenas empresas.

Embora o masterplan ainda esteja em desenvolvimento, a preparação do projeto já começou há muito. “Há dois anos que estamos a desenvolver o storytelling do projeto, pois queremos que as pessoas queiram ir para ali. E, uma intervenção desta dimensão e desta natureza é muito difícil de tirar do papel. É preciso haver escala para fazer este tipo de projetos”, reconhece Márcia Oliveira.

A preocupação não se resume a atrair residentes e empresas numa primeira fase de comercialização, mas por garantir que o projeto mantém a sua atratividade ao longo do tempo. “O desafio não será apenas chamar pessoas e empresas para viver ali. É fazer com que elas continuem a querer viver naquele lugar passados vinte anos".

Para Pedro Lancastre, CEO da Dils, a Margem Sul destaca-se como um dos territórios com maior potencial de desenvolvimento da Área Metropolitana de Lisboa, embora o seu crescimento dependa de um reforço das infraestruturas e da oferta de transportes. "A Margem Sul deveria ser muito mais desenvolvida. Tem um potencial enorme: dispõe de terreno, vistas, rio e boas acessibilidades. Ainda faltam mais e melhores transportes, há muito trabalho por fazer, mas acreditamos que poderá afirmar-se como um novo polo de desenvolvimento".

Esta preocupação com a vitalidade dos territórios é hoje transversal aos grandes projetos de desenvolvimento urbano. Aos poucos, a lógica de concluir a obra e deixar a gestão do bairro vai dando lugar a uma visão de longo prazo, em que o sucesso do empreendimento depende também da sua capacidade de manter os espaços ativos e atrativos ao longo do tempo.

Sofia Ferreira de Almeida, Global Business Development Property da Nhood, deu como exemplo o projeto Entrecampos, promovido pela Fidelidade, em Lisboa, no qual a empresa participa. Segundo explica, a estratégia começou precisamente por compreender como aquele território iria funcionar muitos anos depois de concluída a intervenção. "Olhámos sempre para o projeto de forma integrada, pensando como fazer com que aquele espaço continuasse vivo daqui a cinco, dez ou quinze anos. Não queríamos apenas construir e vender mas, sim, criar uma nova zona da cidade, frequentada a todas as horas e todos os dias da semana, por diferentes perfis de utilizadores."

Para atingir esse objetivo, "o retalho será a base e o elemento agregador de todo o projeto". Mas, antes de definir o mix comercial, a equipa da Nhood promoveu várias sessões de discussão com futuros utilizadores do empreendimento, procurando identificar as âncoras capazes de garantir movimento permanente ao novo bairro.

As novas formas de viver e trabalhar estão igualmente a transformar o desenho dos empreendimentos. "Antes de comprar, as pessoas já perguntam o que é que aquele empreendimento lhes oferece para além da sua habitação", resume Márcia Oliveira.

Neste novo contexto, espaços de coworking e teletrabalho, salas multiusos, clubhouses e outros espaços comuns deixaram de ser um elemento diferenciador para se aproximarem cada vez mais de um novo padrão de mercado. Tanto que, “a prazo deixaremos de dizer que são amenities, designando-os antes como de utilities”, antevê a responsável da Krest, apontando o Haya Towers como um exemplo desta evolução. Afinal, o projeto reservou os pisos superiores, com maios de 3.000 m², para amenities e, em resultado, registou 40% das unidades vendidas no primeiro mês após o lançamento comercial.

Responder a estas novas exigências do mercado é também a estratégia da Madre Property Development no Parque da Cidade, em Setúbal. "É um empreendimento com 676 apartamentos que estamos a desenvolver naquela que é a zona de expansão natural da cidade e, por isso, um pouco fora do centro. Procurámos perceber de que forma o projeto se poderia diferenciar em termos de produto. O mix tipológico teve de ser muito bem pensado e, para isso, todos os parceiros envolvidos no processo são muito importantes", admite Diogo Rebelo, Senior Adviser da promotora.

"As pessoas mudam de casa não porque querem, mas porque têm de mudar", acrescenta, notando que "hoje temos muitos pais que estão a vender as casas grandes onde a família cresceu para comprarem uma mais pequena e ajudarem os filhos com a entrada para a sua própria casa". Atenta a estas tendências, a promotora está a desenvolver o Parque da Cidade com "um rácio de cinco apartamentos T2 para duas unidades T3". Dentro de cada tipologia existem ainda diferentes gamas de produto, desde uma oferta Comfort, mais premium, até soluções Compact, mais competitivas em termos de preço.

Responder às novas necessidades dos compradores implica também encontrar um equilíbrio entre a oferta de serviços e os custos de utilização dos empreendimentos, alerta Francisca Martins. “O custo do condomínio pesa muito na decisão de compra”, reconhece a administradora da AM48, defendendo a necessidade de disponibilizar diferentes níveis de amenities e serviços dentro do mesmo projeto. "Por exemplo, no Cidade Jardim temos edifícios residenciais com piscina e outros sem, porque há quem não queira suportar esse custo. Em contrapartida, todos os edifícios dispõem de uma área exclusiva de coworking, que acaba por funcionar quase como uma extensão da área privativa do apartamento."

Neste novo ciclo, a tecnologia deixou definitivamente de ser encarada como um "extra" para passar a fazer parte integrante da infraestrutura essencial da cidade. "Os novos modelos de cidade têm de funcionar como um organismo vivo. E temos de tratar bem os dados para os transformar em conforto e eficiência energética", sublinha Diogo Serras Pereira, diretor da NOS Smart Home. Até porque, explica, a inteligência tecnológica deixou de estar centrada nos equipamentos para passar para a cloud, permitindo adaptar continuamente os edifícios às rotinas dos seus utilizadores. "Hoje conseguimos gerir remotamente a climatização, a iluminação, os estores ou sensores de apoio aos seniores. A tecnologia acompanha todo o ciclo de vida da habitação", afirma, acrescentando que esta capacidade começa também a ser valorizada pelos investidores. "Há investidores dispostos a pagar um prémio por edifícios tecnologicamente preparados e energeticamente eficientes."

E se a infraestrutura digital é já indispensável, a infraestrutura energética poderá tornar-se crítica. "A forma como nos movimentamos nas cidades é crucial, porque vai condicionar as nossas decisões sobre onde comprar casa, onde trabalhar e como nos deslocamos", começa por dizer Fran Cortegoso Fernández, Managing Director Iberia da ChargeGuru.

Lembrando que Portugal é já um dos países europeus onde a mobilidade elétrica assume maior expressão, representando cerca de 30% das vendas de automóveis, essa tendência deverá intensificar-se nos próximos anos, nota, o que obrigará a repensar os edifícios e a forma como se planeia a cidade. "A atual rede elétrica não terá capacidade para responder sozinha ao crescimento previsto da mobilidade elétrica", antevê. E deixa o alerta: “os carros vão consumir mais energia do que a própria habitação, e os edifícios têm de estar preparados para isso".

Neste cenário, para Fran Cortegoso Fernández, o futuro passará por sistemas integrados de gestão de carregamento, produção local de energia e otimização da potência disponível nos edifícios. Por isso, a integração de painéis fotovoltaicos, baterias e sistemas inteligentes de gestão energética deixará de ser uma opção para passar a constituir uma componente estrutural dos novos bairros.

Uma visão partilhada por Diogo Serras Pereira. "É importante começar a gerir a energia de outra forma, entre produtores e consumidores. Por exemplo, no futuro o próprio carro poderá funcionar como uma bateria. Vai ser possível isso e muito mais, mas temos de nos preparar."

Para Sofia Ferreira de Almeida, "os projetos de uso misto fora dos centros das cidades fazem todo o sentido. São uma evolução natural das cidades, sobretudo numa altura em que recebemos cada vez mais empresas e investidores estrangeiros que, por sua vez, atraem milhares de novos residentes, que precisam de casas para viver e de serviços próximos dos seus locais de trabalho. Mas é preciso muita coragem para avançar com eles", reconhece.

"Precisamos destas grandes intervenções de uso misto", concorda Sérgio Meireles, frisando que criar novas centralidades fora dos centros urbanos implica mais do que disponibilizar solo para construir, sendo fulcral "um bom equilíbrio de usos”. Do ponto de vista do investimento, o contexto é favorável. "Temos muita capacidade para levantar capital para a promoção e estamos disponíveis para co-investir, mas têm de ser projetos muito sólidos e com perspetivas de futuro", afirma.

Transformar a visão em realidade exige não só uma forte capacidade de execução, mas também de coordenação e cooperação entre as diferentes partes envolvidas, nota, por seu turno, Diogo Rebelo. “Para se desenvolverem de grandes projetos de raiz é preciso que a orquestra toque afinada e que tudo funcione em conjunto. O arranque é sempre difícil porque ainda não existe massa crítica. A grande vantagem é que podemos fazer a diferença”. E, acima de tudo, "é preciso muita capacidade financeira. E, mesmo assim, quando o projeto não é controlado e pensado ao detalhe, a obra sai cara”, diz, chamando a atenção para importância do project management.

A crescente complexidade faz com que as consultoras sejam hoje envolvidas cada vez mais cedo no desenvolvimento dos projetos. "Cada vez mais, as consultoras entram mais cedo nos projetos, muitas vezes logo na fase de conceção", observa Pedro Lancastre.

Na perspetiva de Diogo Rebelo, "podemos resumir o imobiliário em três riscos: o de licenciamento, o de construção e o comercial. No atual ciclo, diria que o risco de construção dominamos totalmente e que o risco comercial está muito mitigado, porque não há solo. Além disso, hoje é muito mais fácil arriscar nestes projetos porque há 18 anos que estamos a construir apenas cerca de um terço daquilo de que o país necessita." Ainda assim, persistem constrangimentos que limitam a capacidade de resposta do mercado. "Tal como o número de lugares de estacionamento, a limitação do número de fogos prevista no licenciamento é um fator limitador, porque deveríamos poder fazer alguma migração de áreas e de fogos, por exemplo, de modo a conseguir aumentar o número de casas, fazendo-as com áreas mais pequenas",

Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, ultrapassar estes desafios exige uma abordagem mais integrada ao desenvolvimento urbano. "É preciso uma visão metropolitana da cidade, à semelhança do que acontece em Madrid, para agilizar os licenciamentos e acelerar a construção de habitação".

O responsável lembra que "temos um défice habitacional de 300.000 fogos e esse é um problema muito significativo, impossível de resolver em dois ou três anos, sobretudo quando agravado pela escassez de mão de obra que se verifica em toda a Europa". O desafio, acrescenta, passa por "construir a um preço razoável, previsível e com controlo dos prazos", sendo que “a revisão de alguns dos atuais requisitos regulamentares” seria um importante contributo para reduzir o custo final da habitação e agilizar a o ritmo da sua produção.