Está agendada para dia 30 de setembro a votação na generalidade das alterações à lei do arrendamento propostas pelo Governo.
Está em causa a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, que autoriza o Governo a alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, e legislação conexa.
O novo pacote para o arrendamento foi aprovado em Conselho de Ministros de 9 de julho, e tem como principal objetivo dinamizar a oferta do arrendamento habitacional.
Uma das principais novidades é a agilização dos despejos. Está previsto que a resolução dos contratos possa acontecer logo quando haja atrasos iguais ou superiores a dois meses no pagamento da renda (atualmente são três meses), ou quando exista atraso superior a oito dias no pagamento de rendas, por mais de três vezes (atualmente, são quatro vezes), seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 18 meses.
Por outro lado, deixa de ter efeito suspensivo o recurso de apelação nas ações em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento. Todas as comunicações extrajudiciais poderão ser realizadas por correio eletrónico, quando tal tenha sido convencionado.
Maior flexibilização dos contratos
Haverá maior liberdade contratual para acordar o pagamento antecipado de rendas por períodos não superiores a 3 meses, e deixa de haver um limite à fixação da caução.
A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos 5 anos anteriores deixa de estar limitada a 2%, com a revogação do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 10 de outubro (“Mais Habitação”).
É proposta a revisão do regime de renovação automática dos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, eliminando o limite mínimo de 3 anos ao período de renovação automática. O senhorio também poderá denunciar o contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação, sem a condição de manter “características equivalentes à do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento”. Por outro lado, o prazo da denúncia não justificada, pelo senhorio, é reduzido de cinco para três anos.
Dando mais flexibilidade aos contratos, alteram-se as disposições relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, eliminando quer a antecedência mínima de um ano para a sua denúncia pelo arrendatário, quer a imposição de renovação automática por um período mínimo de cinco anos, quer ainda a limitação à oposição à renovação pelo senhorio nos primeiros cinco anos do contrato.
Novas regras para as rendas antigas
Também existem alterações à transição das rendas antigas para o NRAU. Contratos habitacionais anteriores a 1990 ficam submetidos ao NRAU, com prazo de celebração de 5 anos, caso não haja acordo entre as partes. Ficam salvaguardados os casos dos arrendatários ou família com mais de 65 anos ou com incapacidades acima de 60%. O mesmo se aplica em caso de transmissão por morte.
Quanto ao valor da renda nos contratos celebrados antes de 1990, o Governo propõe que se permita a atualização extraordinária do valor da renda, até ao limite máximo anual de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, mas apenas caso o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado seja superior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA). Se for inferior, a atualização da renda é efetuada através da aplicação do coeficiente de atualização anual de renda apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
Promotores saúdam a nova proposta
A APPII já saudou a proposta de lei que vai agora ser votada, considerando que as novas regras são essenciais para aumentar a oferta habitacional em Portugal desenvolvendo um mercado de Build to Rent. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, afirmou que “um mercado de arrendamento com mais oferta dá às famílias portuguesas maior liberdade para escolher onde e como querem viver, permitindo mudar de casa em função do emprego, da dimensão da família ou das diferentes fases da vida. O Governo deu aqui um passo na direção certa e isso deve ser reconhecido”.
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, acredita que “esta reforma trará mais casas para o mercado. E só com mais oferta se poderá estabilizar os preços a longo prazo. Pedimos a todos os partidos que olhem para esta proposta pelo resultado que ela pode produzir: mais casas disponíveis para arrendar. O país não se pode dar ao luxo de transformar cada reforma da habitação numa trincheira ideológica. Há aqui um caminho de convergência possível para gerar mais oferta habitacional”.
Produção de efeitos
De acordo com o regime de aplicação da lei no tempo previsto no decreto-lei autorizado, as alterações propostas aplicar-se-ão aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.
À votação na generalidade, segue-se a votação na especialidade, e posterior aprovação em Conselho de Ministros, já que as alterações serão vertidas em decreto-lei. É previsível que a promulgação e publicação em DR aconteçam só depois da discussão do Orçamento do Estado para 2027.