Mercado cria alternativas para responder à procura de habitação

Num contexto particularmente desafiante, os promotores imobiliários procuram investir em novos modelos e segmentos de mercado para responder à procura de habitação, nomeadamente acessível. Mesmo com novos incentivos governamentais anunciados, a incerteza e a burocracia ainda estão a travar o lançamento de vários projetos. A habitação deu mote ao pequeno-almoço editorial que foi organizado pela Vida Imobiliária, em Lisboa, a 31 de março, com o apoio da Dils, da Sonae Sierra e da Reify. Ficou claro que nem sempre é fácil fazer as coisas de forma diferente, mas vontade e conhecimento não parecem faltar. Patrícia Barão, Partner Residencial da Dils Portugal e presidente da APEMIP, confirma que o arranque de ano tem sido muito dinâmico no mercado residencial, e que as tipologias pequenas são, hoje, as mais procuradas. “O T1 é a tipologia mais procurada, esta é uma mudança de paradigma. Muitos compradores investem em planta, e só mais tarde decidem se arrendam ou se vendem. Por outro lado, muitos pais compram casa para os filhos, por uma questão de rentabilidade a comparar com outros investimentos ou depósitos”. No que diz respeito à procura internacional, refere que “muitos compradores de geografias mais próximas dos conflitos. Isto significa que o mercado internacional em Portugal já é estrutural”. Mas as transações realizam-se com algum atraso. “Temos muitos negócios a transitar do ano passado, demora-se muito mais tempo a tomar decisões, devido aos receios com as taxas de juro e a outros fatores. Isto não significa que a vontade de comprar não esteja cá, mas a incerteza está a atrasar as decisões”. Isto também se está a fazer sentir ao nível da comercialização. “As pessoas demoram mais tempo a tomar decisões, porque existe um maior clima de incerteza externa, e quando isso acontece é comum colocar em suspenso algumas decisões de compra, especialmente em se tratando de algo tão significativo quanto uma casa”, nota Pedro Barreto, Head of Residential Development da Dils. Incerteza também atrasa lançamento de novos projetos Apesar dos vários incentivos anunciados para o mercado, as intenções de investimento não parecem estar a corresponder aos projetos efetivamente lançados. A Confidencial Imobiliário dá conta de um estrangulamento no ritmo de fogos entregues, que continua em torno dos 6.000 a 7.000 por trimestre, o que pode ser explicado, entre outros fatores, com alguma restrição na capacidade de construção instalada, e porque o mercado está expectante com as novas leis. Cláudia Beirão Lopes, diretora de licenciamento e planeamento urbano da Sonae Sierra, confirma que “claramente, o mercado tem muitos projetos a aguardar a entrada em vigor dos novos diplomas do Governo, estamos na expetativa de ler o texto e todos os detalhes”. Luís Vaz Pereira, responsável pela área técnica de Promoção Imobiliária do Millennium bcp, afirma que, este ano, o banco registou o dobro dos pedidos de refinanciamento ao investimento, e mais do dobro do número de projetos em análise, mas “há uma grande retração do arranque dos projetos, aguardando as regras do regime de aplicação do IVA reduzido na construção, e também devido aos custos de construção e à falta de empresas”. Entretanto, promotores apostam em novos moldes A Sonae Sierra já entrou no mercado da habitação acessível, e anunciou recentemente o novo projeto Carvalhido, no Porto, uma joint-venture com o Grupo Casais, que contribui com o expertise em construção industrializada e sustentável, enquanto a Sierra assegura o modelo de gestão e operação profissional. São 200 novos apartamentos T0 a T2, cuja construção avança este mês, com conclusão prevista para o final de 2027. Cláudia Beirão Lopes ressalva que “temos o modelo de Build to Rent completamente montado, mas ainda é muito experimental ao nível das rendas”, garantindo que “nós queremos estar neste mercado, mas é uma equação económica muito mais difícil do que na venda, é outro racional e o projeto tem de ser diferente”. O Grupo GHF também quer responder às necessidades do mercado, e está a apostar na construção de Habitação a Custos Controlados. Através da Nexor, a joint-venture com a Arrow que já tem dois edifícios em desenvolvimento em Vila Nova de Gaia e em Setúbal, com 154 e 145 apartamentos, respetivamente. E em nome próprio, com vários projetos em curso na Grande Lisboa, um dos quais já em fase final de obra na Cotovia (Sesimbra) e outro na Amadora, onde “conseguimos chegar a um preço de 3.000 euros/m²”, explica Dina Henriques, do grupo GFH. “Precisamos de estabilidade fiscal para o BTR. E, enquanto isso não acontece, optamos por outros modelos, nomeadamente a habitação a custos controlados (HCC)”. As cooperativas também estão de volta. Frederico Almeida Carvalho, sócio-fundador da Co.Op Homes, explica que é possível comprar terrenos a valores entre os 600 e os 900 euros/m² para conseguir desenvolver as casas a um valor final entre 4.000 e os 5.000 euros/m². Testemunha que “temos tido uma grande procura, mais do que antecipávamos”, e explica que “as nossas cooperativas são 100% privadas. Caso tivéssemos algum apoio do Estado, esta poderia ser uma boa solução para muita gente, e a gestão profissional é, sem dúvida, uma mais-valia”. Também no luxo há novas opções, e a Overseas está apostar no mercado de Branded Residences, com o seu projeto Karl Lagerfeld Residences, em Lisboa. Um conceito que, segundo o CEO da promotora, Pedro Vicente, “marca uma evolução: deixamos de fazer apenas habitação para passar a desenhar estilos de vida, baseados na experiência e numa arquitetura viva”. Assumindo-se como a introdução do ultra-luxo no nosso país, este projeto distingue‑se não pela escala, mas pelo posicionamento. “Embora seja pequeno em número de casas, é importante porque vai testar se o mercado tem maturidade para receber um produto tão diferenciador. E tudo o que temos registado até agora indica que sim”, afirma o CEO da Overseas. Num segmento onde a experiência é central, “temos de oferecer algo verdadeiramente distintivo e assegurar que viver numa destas casas será diferente de tudo o que existe no mercado — mesmo que, fazendo as contas, nem seja o produto com o valor de venda por metro quadrado mais elevado do país”, acrescenta. Legislação tem de se modernizar Regras mais flexíveis poderiam ajudar a lançar mais projetos fora do comum, que se adaptem melhor às necessidades atuais. Luís Vaz Pereira dá o exemplo de loteamentos antigos, parados, com um número de fogos por lote limitado, que hoje é desajustado ao mercado, que procura outras tipologias, e sente que “há pouca flexibilidade para alterar isso”. Cláudia Beirão Lopes aponta que “passar dos 500 fogos num projeto significa que é preciso pedir avaliação de impacto ambiental, e isso são mais dois anos de conversa. Temos um modelo de planeamento agarrado ao passado”, agravado pela “grande disparidade de critérios em função do concelho onde se localizam os projetos”. Por isso, “a maioria dos promotores que tem vontade de entrar em novos modelos como o coliving, o student housing e por aí fora, tem de estar disposto a correr algum risco adicional”. Dina Rodrigues concorda que “a legislação ainda não está preparada para refletir as mudanças nos estilos de vida”. Em paralelo, “faltam incentivos para colocar os terrenos no mercado, numa altura em que há muita especulação”, diz Vítor Seixas, COO da Vizta. “Queremos habitação mais flexível e acessível para famílias em início de vida, mas continuamos limitados por requisitos regulamentares. Mas, é de facto um desafio e obriga-nos a ser mais criativos para cumprir os requisitos regulamentares ao nível de áreas e tipologias”. A Vizta, por exemplo, criou os T1 Smart, equivalentes a T1+1, com espaço adicional, mas que não cumprem, por poucos centímetros, as áreas mínimas exigidas para serem considerados T2. Por outro lado, um quadro de confiança legislativa e fiscal seria essencial para que os investidores internacionais apostassem mais nestes modelos no nosso país. “Os novos diplomas anunciados parecem ser úteis nisso”, considera Luís Vaz Pereira. Sustentabilidade ainda pesa nas contas A todos estes desafios, soma-se também a sustentabilidade, que muitas vezes já não é uma opção e é muito beneficiada pelos bancos na hora de conceder financiamento, mas implica um investimento inicial maior. Para Cláudio Costa, da Schneider Electric, “as questões da sustentabilidade e da energia são entendidas como investimento, não como custo”, e aposta em soluções que podem ser adaptadas pelos clientes ao longo do tempo de vida útil do edifício. Mas implicam outra infraestrutura, nomeadamente capacidade da rede elétrica. “É preciso um ajuste no ‘go to market’ para assegurar que estamos no local certo na hora certa com os promotores imobiliários”. O problema é o custo adicional. O CEO da Dils, Pedro Lancastre, lembrou que o seu impacto nos custos de desenvolvimento acaba por ser refletido no preço final, dificultando o acesso da classe média a habitação certificada. “A certificação ainda não é suficientemente valorizada pelo comprador final”, afirma Vítor Seixas. Por isso, muitos promotores adotam soluções intermédias, aplicando princípios BREEAM sem certificação formal. Guerra do Irão traz mais incerteza e preocupação Patrícia Barão recorda que o agravamento do conflito no Médio Oriente terá consequências no mercado, que não se podem ignorar, e que vão contribuir para que os preços se mantenham em alta. “Já vimos que esta guerra não vai acabar tão cedo, e que vamos ter um aumento da inflação, que já se sente nos combustíveis, e que vai impactar tudo o resto”, incluindo nos custos de construção, e “todos nos lembramos do aumento de 20% de há 4 anos”, referiu Vítor Seixas. Segundo o responsável, "para um projeto nosso em Lisboa, só o custo de produção total ronda os 5.000 euros/m², o que torna muito difícil colocar habitação no mercado a preços mais baixos”, afirma Vítor Seixas, admitindo que muitos promotores estão a deslocar-se para concelhos adjacentes. Patrícia Barão defende que a procura é muito consistente em Portugal, “nomeadamente a das famílias portuguesas, que têm poupanças e se estão a conseguir financiar, mas claro que não vamos continuar com aumentos de dois dígitos”. Mas está confiante de que o mercado vai acabar por acomodar estas influências “como sempre fizemos”.

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