A Porta da Frente Christie’s International Real Estate e a NOVA School of Business and Economics reuniram especialistas do setor imobiliário para debater o futuro da habitação em Portugal, num evento realizado a 16 de abril, em Carcavelos, onde foi apresentada a segunda edição do estudo Realty Premium Market.
O encontro destacou o crescimento do segmento de gama alta, bem como o seu peso crescente na economia nacional e os desafios estruturais que continuam a marcar o setor.
A iniciativa contou com vários painéis de discussão, que reuniram promotores imobiliários, como a Avenue, Solyd, Vizta e Libertas, e figuras-chave do setor, como Miguel Morgado, ex-deputado do Partido Social Democrata (PSD), e Carlos Guimarães Pinto, deputado da Iniciativa Liberal (IL), para analisar os principais desafios estruturais do setor e o seu impacto do mercado de gama alta.
Procura supera oferta
De acordo com o estudo, o mercado registou uma recuperação expressiva em 2025, com a procura a crescer cerca de 12% face ao ano anterior, enquanto a oferta permanece limitada. Foram estimados cerca de 25 mil novos fogos, um valor ainda muito distante dos mais de 125 mil registados no início do século.
Esta escassez impulsionou os preços, que subiram mais de 7%, acumulando uma valorização superior a 35% desde 2021.
“O mercado imobiliário de gama alta está a viver um momento de rearranque sem precedentes. A procura cresceu de forma expressiva, a oferta não acompanhou e os preços responderam em conformidade”, afirmou Pedro Brinca, coordenador do estudo.
Segmento affluent ganha protagonismo
O segmento affluent — que inclui imóveis entre os 5% e 10% mais caros — destacou-se como o principal motor de crescimento. Com uma base maioritariamente nacional, este segmento tornou-se a principal porta de entrada no mercado premium.
“Deste segmento, 95% são portugueses, por isso as medidas devem incidir sobre os portugueses”, sublinhou Pedro Brinca.
Os dados indicam ainda que este segmento apresenta maior pressão entre oferta e procura, refletindo-se nas subidas de preço mais acentuadas.
Durante o debate, João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s International Real Estate, detalhou o perfil destes compradores: “É alguém que aproveita a valorização do mercado, vende a sua casa no centro de Lisboa e procura mais espaço ou comodidade noutras zonas.”
O responsável acrescentou ainda: “Sentimos pouca procura de primeira compra; são muitas pessoas que aproveitam a valorização para trocar. É um segmento de recompra, e este movimento está longe de estar esgotado.”
Impacto económico relevante
O estudo evidencia também o peso do setor na economia portuguesa. O imobiliário de gama alta representa cerca de 1% do PIB, gerando mais de 77 mil empregos diretos e cerca de 1,2 mil milhões de euros em remunerações.
Em 2025, o setor atingiu níveis recorde, com um volume de transações de 41,2 mil milhões de euros e cerca de 170 mil imóveis vendidos.
Para João Cília, “o segmento de gama alta não é apenas um indicador de dinamismo do mercado, é um motor económico com impacto real no emprego, no investimento e na transformação urbana do país”.
Novas geografias e pressão urbana
Lisboa, Porto e Faro continuam a concentrar a maioria da oferta, mas o mercado tem vindo a expandir-se para novas zonas, como o litoral alentejano ou Comporta. “Há uma oferta de crescimento de gama alta fora destas regiões”, destacou Pedro Brinca.
Freguesias como Marvila e Lumiar têm registado nova construção, contribuindo para o aumento dos preços e da representatividade destas zonas.
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, destacou também a dimensão internacional do mercado: “Lisboa tem neste momento procura de cerca de 50 nacionalidades diferentes”, sublinhando a crescente diversidade da procura.
Desafios estruturais persistem
Apesar do crescimento, os especialistas apontam vários entraves ao desenvolvimento do setor, nomeadamente os custos de construção, a burocracia e a limitada capacidade de edificação.
“Temos de discutir a capacidade de edificação – é o fator mais rígido que temos atualmente. É um problema complexo”, afirmou Ricardo Guimarães. O especialista reforçou: “A dificuldade resulta do custo de construção e da fiscalidade. O simplex veio trazer uma oportunidade, mas a execução depende muito da cultura local e da capacidade de resposta.”
Pedro Brinca alertou para o enquadramento económico: “Voltámos a ter os custos da energia e da produção a subir. Temos de criar um ambiente económico que permita a todos construir e dar mais conforto aos portugueses.” E deixou uma posição clara sobre o tema: “O problema da habitação é político, não económico.”
Procura resiliente, mas em transformação
Durante o debate, Ricardo Guimarães sublinhou a mudança estrutural da procura: “A diferença entre Portugal atual e o de antes da abertura à procura internacional é a dinâmica migratória. Há uma mudança drástica.” O responsável acrescentou: “Se nos mantivéssemos um país fechado, não teríamos nem metade dos problemas nem metade das oportunidades.”
Sobre os diferentes perfis de compradores, explicou: “Temos jovens, estrangeiros e famílias em troca de casa. São dinâmicas distintas e todas relevantes para o mercado”, alertando que “A procura não vai desaparecer, mas pode ser adiada. E quando se adia uma compra, ela tende a tornar-se mais difícil.”
Mobilidade e políticas públicas em debate
A importância da mobilidade e das políticas públicas foi transversal às intervenções, com enfoque na necessidade de aumentar a oferta e melhorar o acesso à habitação.
Miguel Morgado (PSD) sublinhou dificuldades estruturais do país: “O país tem dificuldade em perceber as próprias mudanças”, defendendo que “o principal foco deve estar na oferta” e que é “necessário baixar custos de construção.”
Já Carlos Guimarães Pinto (IL) destacou o papel das políticas públicas: “Devem identificar-se soluções e haver incentivos para as aplicar.”
Também João Cília reforçou o papel das infraestruturas: “A zona affluent pode expandir-se para fora de Lisboa se houver mais transportes. É preciso mais do que construção.”
Pedro Brinca voltou a defender uma abordagem integrada: “Se olharmos para cada medida isoladamente, nenhuma resolve o problema. É preciso uma política de transportes que facilite o acesso à habitação.”