A garantia pública e o efeito (d)estabilizador na habitação

O rápido esgotamento das quotas atribuídas aos principais bancos não surpreende quem acompanha o mercado. A garantia pública funcionou como um mecanismo de desbloqueio de procura latente, sobretudo num segmento onde o principal constrangimento não é a taxa de esforço mensal, mas a inexistência de capital próprio para a entrada inicial. Ao permitir financiamento integral, a medida ativou milhares de decisões de compra que estavam suspensas.A reabertura de fundos demonstra dois aspetos importantes. Por um lado, deixa patente que o modelo foi subdimensionado face à procura efetiva. Por outro, e muito relevante, deixa claro que a garantia não opera como um direito automático, mas como uma autorização administrativa dependente de teto global, quotas por instituição e validação política. Sempre que esses limites são atingidos, o mercado entra em suspensão, à espera de decisão do Ministério das Finanças.Do ponto de vista macroeconómico, o cuidado é compreensível. Apesar de não representar despesa imediata, a garantia constitui risco contingente para o Estado, com impacto nas contas públicas e na leitura que delas fazem as instituições europeias e as agências de rating. O problema surge quando esta contingência administrativa colide com processos reais: contratos-promessa assinados, expectativas de compradores, decisões de venda e calendários de vida que não se compadecem com pausas técnicas. Quer isto dizer que a volatilidade introduzida por esgotamentos e reaberturas sucessivas de fundos não é neutra, penaliza a previsibilidade, aumenta o risco transacional e desloca para os operadores do mercado uma incerteza que não controlam.A somar a estes factos, há ainda um efeito colateral que merece atenção. Ao reforçar a procura sem intervenção paralela na oferta, cada nova injeção de garantia tende a pressionar preços no segmento elegível. Isto faz com que a arte do benefício seja absorvida pelo mercado, reduzindo a eficácia distributiva da medida e levantando dúvidas sobre a sua sustentabilidade no médio prazo.A abertura de mais fundos é, portanto, necessária no curto prazo, mas insuficiente como resposta estrutural. Confirma que a garantia pública é um instrumento útil, mas não estabilizador. Enquanto continuar a ser tratada como solução central (em vez de complementar) o mercado ficará exposto a ciclos de aceleração e bloqueio que fragilizam compradores, mediadores e vendedores.

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