A nova vida do retalho e o impacto na logística

O crescimento do e-commerce e a consolidação da abordagem omnichannel, no retalho, estão a redefinir as necessidades logísticas, exigindo uma rede de distribuição mais próxima, flexível e eficiente. A pressão sobre o “last mile” tornou-se um dos principais desafios, tornando a localização e a rapidez fatores críticos para empresas e investidores.Novas tipologias imobiliárias surgem para responder a esta realidade. As dark stores permitem responder aos pedidos online dos consumidores sem necessidade de espaço de venda tradicional, enquanto os micro-fulfillment centers aproximam os produtos das zonas urbanas, viabilizando o crescimento do quick commerce e a entrega quase imediata de bens e refeições. Estas soluções mostram que o espaço físico deixou de ser apenas infraestrutura: tornou-se estratégico para a experiência de compra, fazendo acompanhar também a procura crescente das plataformas de distribuição, que consequentemente beneficiam do crescimento do e-commerce.A sustentabilidade também está a transformar estes setores. Armazéns verdes, soluções de eficiência energética, utilização de energias renováveis e frotas elétricas são cada vez mais exigidos por consumidores conscientes e investidores atentos ao ESG. O imobiliário logístico moderno precisa de responder não só à eficiência operacional, mas também a estas novas prioridades ambientais e sociais.Em Portugal, ambos os mercados enfrentam desafios estruturais. A escassez de espaços logísticos de qualidade em localizações prime limita a expansão das operações. Especificamente no mercado industrial e logístico, a pressão sobre os custos imobiliários, aliada a um parque existente desatualizado, torna urgente a modernização dos ativos e a adaptação às novas exigências do mercado. Reconversões inteligentes de espaços de retalho antigos em hubs logísticos surgem como uma solução prática e inovadora para rentabilizar imóveis e revitalizar zonas urbanas.Apesar destes desafios, existem oportunidades significativas para ambos os setores, e sobretudo quando combinados. A logística consolidou-se como uma classe de ativo atrativa, com procura crescente, contratos estáveis e rendimentos consistentes. Os centros urbanos de consolidação permitem otimizar o fluxo de mercadorias, reduzir o tráfego e aproximar o serviço do consumidor final. Os operadores de retalho estão a repensar estrategicamente os seus layouts físicos como resposta direta às novas dinâmicas do mercado. Esta adaptação e otimização do espaço representa uma reinvenção do conceito de loja para garantir acesso a localizações prime e maximizar a eficiência operacional.O futuro do retalho e da logística será cada vez mais híbrido e um bom exemplo disso são os retail parks, que combinam relativamente bem estes dois setores.O digital e o físico coexistem, e o imobiliário está no centro dessa convergência. Os players que anteciparem estas mudanças, seja como investidores, promotores ou operadores, estarão na vanguarda de um mercado em plena transformação, onde proximidade, rapidez e responsabilidade ambiental são tão importantes quanto a localização.Portugal tem uma oportunidade única: reinventar o setor imobiliário de retalho e logística, tornando-o mais resiliente, sustentável e integrado com as cidades.

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