RJUE em revisão: menos controlo prévio, mais responsabilidade e novos riscos

Em janeiro de 2024 foi publicado o Decreto-Lei nº 10/2024 que alterou mais de uma dezena de diplomas relacionados com o regime urbanístico, diploma que ficou conhecido como o Simplex Urbanístico. Desde o início este diploma foi criticado e, rapidamente, o Governo anunciou que iria proceder a alterações de forma a melhorar o texto.Acontece que, só decorridos quase dois anos é que temos uma proposta de alteração, que deu entrada no Parlamento no passado dia 02 de dezembro. Esta proposta insere-se dentro de uma proposta de lei para autorizar o Governo a rever o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, a alterar o regime jurídico da urbanização e da edificação e o regime jurídico da reabilitação urbana.Aqui iremos só centrar-nos nas que entendemos serem as principais propostas de alterações ao RJUE:a) Confirmação da alteração do paradigma: O controlo prévio da operação urbanística por parte do Município é substituído, em regra, por uma mera verificação formal dos elementos entregues; já tinha sido esta a intenção do Simplex, mas agora é densificado, assim como, em consequência, se aumenta a responsabilização dos interessados e dos promotores, como contraparte desta simplificação procedimental, e se coloca o foco no controlo e fiscalização a posteriori. Portanto, a ideia é que, se as operações urbanísticas forem realizadas em áreas com parâmetros urbanísticos definidos (tendo-se procedido à uniformização e reforço destes), o licenciamento far-se-á através de comunicação prévia, o que permitirá ao interessado iniciar a execução sem aguardar por uma decisão administrativa. Confirma-se, também, que os pedidos de informação prévia têm vocação a serem o instrumento a privilegiar para verificar a viabilidade de uma operação urbanística.b) Redução do prazo de caducidade para o controlo sucessivo e alteração dos prazos para a inimpugnabilidade do ato: O prazo limite proposto para realizar o controlo sucessivo da legalidade da operação urbanística é de um ano, sem prejuízo de posterior fiscalização administrativa. Por outro lado, o prazo atualmente estabelecido para o decisor poder declarar a nulidade do ato ou deliberação é de dez anos, sendo que a proposta prevê um ano, assim como para intentar a competente ação administrativa.c) Alteração em matéria de prazos do procedimento de licenciamento, adequando em função da complexidade da operação (ainda que encurtando substancialmente os mesmos) e criando um regime mais densificado.d) Retoma-se a figura do título (documento síntese da operação urbanística ou requerimento preenchido), para maior segurança jurídica dos intervenientes e como elemento probatório; sendo proposto um regime extenso.e) Clarificação do regime de cedências e compensações para habitação pública: As cedências para habitação pública levantaram muitas dúvidas acerca da sua concretização, de modo que, nesta proposta, pretende-se dar resposta e clarificar a operacionalidade desta figura. Assim, esclarece-se que se entende por área “destinada” a habitação pública, e quando aplicável irão integrar o domínio privado do município, podendo o Município, prever os requisitos que estas parcelas devem cumprir.f) No regime contraordenacional foram efetuadas correções, sendo a mais relevante a reposição da contraordenação em situação de realização de operações urbanísticas sem o título devido.Por fim, dar nota que é anunciado que se encontra em curso uma revisão estrutural dos procedimentos de licenciamento administrativo, pelo que esta não será a última proposta de alteração ao RJUE para os próximos anos.

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