Volvidos cinco anos desde a reforma do Regime do Arrendamento Urbano, em 2012, a Assembleia da República fez publicar, no dia 14 de junho, as Leis n.º 42/2017 e 43/2017 que introduzem, sucessivamente, as terceira e quarta alterações ao NRAU.
A publicação ocorre uma semana após a promulgação dos diplomas pelo Presidente da República, que na ocasião, em nota da Presidência, reconheceu que «apesar da introdução de restrições a uma tendência de reconhecimento da liberdade contratual» sobrepunham-se os «propósitos sociais em causa».
Entre as principais alterações ao NRAU está o prolongamento do período transitório de atualização das rendas antigas (contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990) para inquilinos que, independentemente da idade ou grau de deficiência, demonstrem ter carências financeiras. Assim, o período transitório de proteção é alargado de cinco para oito anos para todos os arrendatários cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o que equivale, atualmente, a 38.990 euros anuais.
Os inquilinos que, além de comprovadas carências financeiras, tenham idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, beneficiarão de um período transitório de proteção não de oito mas de dez anos.
Regime de proteção das lojas históricas entra em vigor a 24 de junho
Outra alteração de grande impacto tem a ver com a criação do regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local, aprovado pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho.
A partir da entrada em vigor deste regime, a 24 de junho, um estabelecimento ou entidade reconhecido pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local será abrangido por um regime de proteção quer no arrendamento quer na realização de obras.
A existência no locado de um estabelecimento ou entidade reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local passa, por um lado, a ser também uma das circunstâncias invocáveis pelo arrendatário na resposta ao senhorio no âmbito do processo de atualização da renda e de transição do contrato para fim não habitacional, celebrado na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, para o NRAU. Além disso, o diploma prevê o alargamento do referido período transitório de proteção para 10 anos.
Por outro lado, é afastada a possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obra de remodelação ou restauro profundos quando em causa esteja um estabelecimento ou entidade reconhecido. E caso se pretenda demolir um estabelecimento reconhecido, a demolição só será permitida em situações especificamente definidas, nomeadamente, nos casos de existência de ruína, em que não se mostre «viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do estabelecimento», e só quando «a situação de ruína não seja causada pelo incumprimento do dever de conservação que seja exigível ao proprietário».
Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados alterado e republicado
O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) sofre efetivamente várias alterações. Entre as principais está o aumento da indeminização devida ao arrendatário no caso de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obras. Este valor é aumentado para dois anos de renda (atualmente é um ano) e nunca inferior a duas vezes um quinze avos do valor patrimonial tributário do locado. Por outro lado, o arrendatário passa também a ter mais tempo para desocupar o locado, dispondo para o efeito de um prazo de 60 dias, quando até aqui disponha apenas de 15 dias.
Atraso de três meses no pagamento da renda é fundamento de resolução do contrato
As alterações estendem-se também ao Código Civil. O senhorio só poderá resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda em caso de mora igual ou superior a três meses.
Outra alteração relevante contende com a renovação dos contratos de arrendamento urbano para habitação com prazo certo. Se até aqui findo o prazo convencionado, e no silêncio das partes, o contrato renovava-se pelo período de dois anos de agora em diante estende-se a cinco anos.
(Consulte AQUI informação mais completa sobre as alterações introduzidas pelas Leis n.º 42/2017 e 43/2017, de 14 de junho)