Trata-se de uma revisão profunda ao regime atualmente em vigor. São 19 alterações, três aditamentos e várias revogações que acarretam novas limitações e obrigações para quem já explora ou quer vir a explorar estabelecimentos de alojamento local. Os registos de alojamentos locais já realizados manter-se-ão válidos sendo, contudo, necessário, após a entrada em vigor desta revisão, a 21 de outubro, harmonizar a atividade em exploração com os novos requisitos. Para o efeito, a lei prevê um prazo de dois anos, a contar daquela data. Excetuam-se os novos estabelecimentos, que deverão observar todas as regras logo no momento do início da atividade.
Uma das alterações com maior impacto tem a ver com o reforço dos poderes dos municípios e dos condomínios
Os municípios vão poder estabelecer quotas máximas de estabelecimentos de alojamento local, por freguesia, identificando ‘áreas de contenção’. Nesses perímetros, a fixar através de regulamento municipal, cada proprietário só poderá explorar até ao máximo de sete unidades de alojamento local. Os proprietários que à data da entrada em vigor das novas regras tenham já sete ou mais unidades em exploração não poderão acrescentar mais. Na ausência do regulamento municipal, que delimita as áreas de contenção, os municípios poderão, ainda assim, «por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de 1 ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas».
A assembleia de condóminos poderá, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, opor-se ao exercício da atividade numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano, quando se verifique a «prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos». Além disso poderá ainda fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Por outro lado, ficarão a cargo do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar a fração para esse fim.
Esta alteração expressamente proíbe a instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal em que coexista habitação sem autorização dos condóminos, devendo a respetiva deliberação instruir a mera comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal para efeito de registo do estabelecimento.
Ausência de seguro de responsabilidade civil é fundamento de cancelamento do registo do alojamento
O titular da exploração será solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade. Para o efeito, o titular da exploração deverá celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros por sinistros ocorridos no exercício da atividade.
Tornar-se-á também obrigatório que todos os alojamentos locais tenham um Livro de Informações, em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização, nomeadamente sobre o funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, devendo também incluir o contacto telefónico do responsável pela exploração. No caso de o alojamento estar inserido em edifício de habitação coletiva, o Livro de Informações deve incluir também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns, devendo o responsável do estabelecimento disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.
Lei contempla modalidade de ‘quartos’
É criada a nova modalidade de alojamento «quartos», que corresponderá aos casos em que a exploração do alojamento local seja feita na residência e domicílio fiscal do locador. Nesta nova modalidade, a unidade de alojamento será o quarto e apenas será possível ter um máximo de 3 unidades. Os «estabelecimentos de hospedagem» e os «quartos» poderão usar comercialmente a designação de «Bed & breakfast» ou de «guest house».
O registo do estabelecimento de alojamento local torna-se mais apertado, sendo necessária comunicação prévia, com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal. Poderá haver oposição à comunicação prévia se, num prazo de 10 dias contados da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos «hostels», o Presidente da Câmara territorialmente competente se opuser fundamentadamente ao registo.
Todas estas alterações foram acompanhadas de um reforço da fiscalização, competência da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) das Câmaras Municipais, e das coimas de várias contraordenações, nomeadamente, alojamentos não registados ou com registos desatualizados, para comunicações intempestivas da cessação da exploração, ou para a violação da capacidade máxima dos estabelecimentos.