Projetos de uso misto impulsionam a nova escala de criação de cidade

Os grandes projetos imobiliários estão a sair do papel, com o desafio de criar mais e melhor cidade, adaptada às novas formas e necessidades de trabalhar e viver. A integração de vários usos é a chave para esta resposta. O mais recente Pequeno Almoço Conferência organizado pela Vida Imobiliária, com o apoio da Dils, da NOS Smart Home (anfitriã) e da Charge Guru, teve o futuro das cidades como principal mote para a discussão. O projeto de EntreCampos, que a Fidelidade Property está a desenvolver nos terrenos da antiga Feira Popular, no centro de Lisboa, é exemplo disso mesmo. Sofia Ferreira de Almeida, Global Business Development Property da Nhood, confirma esta tendência, e dá o exemplo do envolvimento neste projeto, nomeadamente na componente de retalho, que será a base de ligação dos vários edifícios. “Sempre olhámos para o projeto de forma integrada, garantindo que seria sempre sustentável a 5, 10 ou 15 anos. Queremos que se transforme numa nova zona da cidade, com frequência a todas as horas e dias da semana, por vários grupos diferentes”. E, apesar de ser desafiante criar novos destinos comerciais, atesta que “o EntreCampos é visto como ‘o’ projeto de Lisboa, e por isso está a ter muita procura”. Em Santo António dos Cavaleiros, a AM48 está a desenvolver o 1965 Cidade Jardim, um investimento de 60 milhões de euros que cria 123 novos apartamentos com 5.000 metros quadrados de comércio e serviços e várias amenities, recuperando a ambição de criar uma cidade-jardim às portas de Lisboa. O projeto terá certificação BREEAM. Francisca Martins, administradora da promotora, afirma que “o objetivo é deixar um legado positivo e construir cidade para todos, com um portfólio de serviços e comodidades que responde às necessidades diárias”. Em Aveiro, a promotora também está a desenvolver um projeto com estas mesmas ambições. Entre os dois, são 170.000 metros quadrados de uso misto, “uma grande responsabilidade de desenvolvimento de cidade”. O edifício residencial mais alto do país está a ser criado pela Krest, em parceria com a Glowing, em Vila Nova de Gaia. As Haya Towers terão 107 metros de altura e 40.000 metros quadrados de área de construção, distribuídos por 2 torres com 361 apartamentos. O investimento total neste “bairro vertical” ronda os 150 milhões de euros. O objetivo é que seja “um verdadeiro ecossistema urbano integrado”. Márcia Oliveira, Head of Sales and Marketing da Krest, explica que este é apenas um dos vários grandes projetos residenciais que a empresa tem em carteira, e que está alinhado com as necessidades atuais do mercado. “A realidade pós-covid obrigou o mercado a evoluir muito. Hoje, o cliente é o player mais importante do negócio imobiliário, e daí a grande importância dos espaços mistos. O ecossistema urbano tem de ser criado agora”. O novo Parque da Cidade – Riverside Living Setúbal está a cargo da Madre Property Development, em parceria com a Scale Property Development e com a HomeLovers Investment. Um investimento global superior a 300 milhões de euros propõe-se a criar 676 apartamentos, distribuídos por 16 edifícios, com 92.000 metros quadrados de construção residencial e 4.000 metros quadrados para comércio e serviços. Inclui um parque verde, com 30.000 metros quadrados. Também convidado deste Pequeno-Almoço Conferência, Diogo Rebelo, Senior Adviser da Madre Property Development, explica que “esta é a expansão natural da cidade, com um produto muito ajustado”, em função das necessidades e dos valores de mercado. “O mix das tipologias tem de ser bem pensado, e todos os parceiros do processo são muito importantes”. Está convicto de que “podemos fazer a diferença”. Comum a todos estes projetos é a importância das amenities, espaços decorados e preparados para escritórios e coworking, piscinas, ginásios, rooftops, jardins, salas gourmet para eventos ou espaços familiares. “As pessoas não perguntam só qual a área do apartamento, mas também o que é que o empreendimento tem para oferecer”, testemunha Márcia Oliveira, que alerta que “em breve, muitas destas amenities vão passar a ser utilities”. Um “organismo vivo” ligado pela tecnologia A tecnologia incorporada é o denominador comum a estes projetos, garantindo não só conforto e conveniência, mas também importantes poupanças e eficiência energética. Para Diogo Serras Pereira, diretor da NOS Smart Home, “estes novos modelos de cidade e empreendimentos mistos de grande escala têm de ser uma espécie de ‘organismo vivo’, no qual temos de trabalhar bem os dados para os transformar em melhor conforto e eficiência”. A tecnologia já faz parte do dia-a-dia nestas habitações com soluções como a NOS Smart Home, seja a fechar as cortinas remotamente nas horas de maior calor, a ligar o ar condicionado antes de chegar a casa, a garantir um apoio mais próximo aos seniores através de câmaras e sensores próprios. Isto numa altura em que as certificações ganham importância junto dos investidores, que “estão dispostos a pagar um prémio se as habitações já tiverem tecnologia incorporada que permita reduzir a pegada ambiental”, completa o responsável. O caminho para a descarbonização também se faz na mobilidade. A Charge Guru faz o seu papel ao garantir que é possível começar a transformação em casa, no carregamento elétrico, instalando e gerindo uma solução na qual os clientes pagam uma mensalidade, sem necessidade de investimentos iniciais. Fran Cortegoso Fernández, Managing Director Iberia da Charge Guru, reconhece que “a mobilidade das cidades é muito importante, e o transporte elétrico está a crescer”. Acredita que “este modelo é o futuro, é a melhor forma de gestão”. Mas alerta que “os carros vão consumir mais energia que a habitação, e os edifícios terão de estar preparados para isso”. Diogo Serras Pereira considera que “é importante começar a gerir a energia de outra forma, entre os produtores e os consumidores de energia, e o próprio carro um dia poderá ser uma bateria”. “Precisamos de garantir um grande equilíbrio do mix de usos” A expansão urbana é uma necessidade e uma inevitabilidade, mas fazer projetos fora dos centros urbanos exige outros cuidados. Sérgio Meireles, diretor da Caixa Gestão de Ativos, avisa que “para desenvolver empreendimentos deste género fora da cidade precisamos de garantir um grande equilíbrio do mix de usos. Não queremos as pessoas a viver demasiado longe dos escritórios, com movimentos pendulares pesados, e precisamos de criar núcleos agradáveis, com qualidade de vida”. E garante que a Caixa “tem muita capacidade para levantar capital, está interessada em co-investir em projetos que sejam realmente sólidos e à prova de futuro”. O processo é desafiante. Márcia Oliveira aponta que “é preciso encontrar um equilíbrio entre o financiamento e a construção”. Diogo Rebelo confirma que “é preciso muito músculo económico”, e que a experiência joga a favor dos promotores. Envolvimento de todas as especialidades é fundamental desde o início Os presentes neste encontro concordaram com a importância de envolver vários especialistas logo nas fases iniciais da conceção do projeto, sejam arquitetos, promotores, construtores, engenheiros, paisagistas, consultoras, o nem sempre acontece ainda. Sérgio Meireles afirma que “temos de ir buscar parceiros especialistas para várias coisas desde cedo e a business intelligence está a melhorar, mas ainda vemos algum distanciamento entre as partes. Depois, precisamos de um bom maestro desta ‘orquestra’ e que esteja tudo afinado. Precisamos de fazer mais trabalho de minúncia e argúcia”. Pedro Lancastre, CEO da Dils Portugal, confirma que “dá-nos muito gosto fazer parte destas ‘orquestras’. É bom termos tantos promotores com projetos desta dimensão, muitos deles estavam na gaveta há muitos anos e estão finalmente a sair do papel”. “Falta-nos uma visão metropolitana” Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, defende que é necessária “uma visão metropolitana das nossas cidades” para acompanhar as necessidades do desenvolvimento urbano. “Os municípios têm de se sentar todos e perceber o que é necessário, e o Governo tem de acompanhar isto”, numa altura em que “temos um grande défice habitacional de cerca de 300.000 fogos, confirmado pelo Banco de Portugal. É um atraso muito significativo”. Como entraves ao desenvolvimento de habitação mais acessível, destaca os custos elevados, o tempo dos licenciamentos ou as exigências regulamentares por vezes consideradas desadequadas. “Além da responsabilidade social que o momento exige, estamos a perder negócio, num país onde só 2% da habitação é pública. Não estamos a conseguir chegar às pessoas que precisam”. Aguardando o impacto das novas medidas para a habitação já apresentadas, também defende que “seria preciso dispensar alguns requisitos técnicos, que não interferem com a segurança dos edifícios, como as áreas mínimas, as acessibilidades ou obrigatoriedade de estacionamento”.

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