Esta foi uma das principais conclusões extraídas no final do webinar «Covid-19: Implications for Real Estate Investors and Occupiers», que a Cushman & Wakefield realizou na tarde desta segunda-feira, reunindo os inputs de alguns dos seus mais altos responsáveis a nível global.
Perante a inevitabilidade de uma crise económica global em 2020, Kevin Thorpe, Chief Economist e Global Head of Research da C&W, sublinhou que só no 2º trimestre é que poderemos ver com mais certeza os danos causados no setor, até porque «tanto na Europa como nos EUA temos registo de dois meses de atividade normal e, por agora, de apenas um mês de disrupção». Ainda assim, sublinha, «os fundamentais dos mercados ocupacionais entraram na crise em muito boa forma, em pleno momentum. Na maioria dos mercados EMEA, registam-se níveis de ocupação robustos e rendas em crescimento mas a um ritmo sustentável. Tomando o exemplo dos escritórios, na maior parte dos mercados monitorizados, a vacancy-rate exibia níveis significativamente mais baixos que a média histórica entre 2012-2019», caso de Lisboa (4.0% em 2019 vs 8.9% média) ou Barcelona (4.2% em 2019 vs 9.2% média).
Investimento pode cair 40% este ano
Claro que o imobiliário corporativo não está imune ao impacto do cisne negro trazido pelo Covid-19, e a primeira reação já está à vista, com os investidores a entrar em modo «wait and see», como notou Dough Harmon, Chief of Capital Markets da consultora. Antecipando que uma quebra anual entre 30% a 40% nas operações de compra e venda em 2020, este especialista alerta que «as transações vão cair consideravelmente até que haja uma vacina ou uma solução médica que permita controlar o surto de COVID-19 por causa, precisamente da incerteza. O negócio não está congelado, ele está ativo, mas com um delay porque as pessoas querem perceber o que está e o que pode acontecer, e perante este Cisne Negro a informação que dispomos muda quase de hora para hora, atualizada com novos dados médios ou de ações e medidas governamentais», diz.
Da mesma forma, também do lado da ocupação se entrou no modo wait and see, cancelando visitas e pedidos, levando a crer que muitas das operações planeadas para o curto prazo sejam adiadas.
Hotéis e retalho são os mais penalizados
Os hotéis e o retalho deverão ser os setores mais penalizados a nível global, com os seus negócios a cair a pique e de forma disruptiva, devido às medidas de distanciamento social impostas pelos Governos. Tanto que, durante este hiato é muito pouco provável que assistamos a novas ofertas ou transações envolvendo uma destas classes de ativos durante o hiato. Em contrapartida, os setores com maior resiliência nesta crise são o industrial e logístico, «que estão muito ativos devido à crise e ao boom no e-commerce e nas cadeias de abastecimento, podendo sair reforçados», seguido dos ativos de armazenamento e dos data centres. Algures no meio, estão aqueles setores que possuem alguma resiliência como é caso do setor residencial, «no qual a incerteza põe em pausa a compra de casas» e os escritórios. Além destes, Doug Harmon, Chairman of Capital Markets na Cushman & Wakefield, alerta ainda para os impactos nos segmentos alternativos como student housing, coliving e o coworking.
O facto de hoje o setor estar menos alavancado em dívida do que na década passada, com as empresas a terem maior reserva de capitais próprios, fará com que as transações recuperem mais rapidamente do que aconteceu durante a grande crise financeira de 2009, notam ainda aqueles responsáveis.
Os analistas da C&W antecipam ainda alguma suavização nos preços do imobiliário corporativo, e ainda que os valores dos ativos core possam manter-se relativamente resilientes, o gap irá acentuar-se nos produtos value-add.
Adicionalmente, e com o aumento das dificuldades em que executar transações envolvendo a construção de ativos, é provável que nos próximos meses também assistamos a uma desaceleração do pipeline.
Ainda assim, estes responsáveis estão confiantes que no final o mercado imobiliário corporativo consiga sair da crise a conseguir aproveitar estes ventos e com muitas oportunidades.
Embora o cenário esteja longe de ser animador, os responsáveis da C&W acreditam que o setor imobiliário estará em condições de navegar estes ventos adversos e que, no final, surgirão muitas e novas oportunidades para o imobiliário corporativo.
Investidores devem reagir de imediato para mitigar os efeitos negativos
Lembrando que «a dinâmica do mercado está a mudar diariamente», Carlo Barel de Sant’Albano, Chief Executive, Global Capital Markets & Investor Services, Chairman EMEA da C&W, alertou que a capacidade de reação e a forma como quer os investidores quer os ocupantes lidam com a pandemia poderá definir o futuro da conjuntura.
No caso dos investidores, a estratégia deve ser desenvolvida em torno de três fases. Na primeira, devem focar-se no diálogo e a comunicação eficiente não só com os seus trabalhadores mas também com os ocupantes de todos os seus ativos, assegurando uma maior proteção de todos os intervenientes. Depois, num segundo momento, o foco deverá ser a gestão e mitigação do risco, o que passará por tomar ativamente decisões sobre transações e pelo diálogo com os inquilinos, mas também por adaptar e reaviliar os portfólios face á nova realidade, considerando as notícias e ações governamentais. Por fim, em terceiro lugar, surge o momento para determinar o seu perfil de risco e, consequentemente, avaliar ativamente a sua estratégia de investimento. O que poderá ser determinante para o sucesso desta estratégia, alerta Carlo Barel di Sant'Albano, será o «acionar cada uma destas fases no timing certo».