Nas contas da JLL, divulgadas no relatório “Market Dynamics”, as vendas de habitação em Portugal desceram 12,5% no terceiro trimestre deste ano face a igual período do ano passado, para cerca de 36.000 unidades. Em sentido contrário, os preços continuaram a subir de forma expressiva, atingindo os 3.416 euros/m², mais 13,1% do que no período homólogo.
Para a consultora, o mercado entrou numa fase marcada por uma “clara divergência entre a evolução dos preços e o comportamento da procura”. A JLL explica que “este comportamento evidencia um mercado onde a necessidade de habitação continua elevada, mas onde uma parte crescente da procura enfrenta limitações de acesso devido ao aumento dos preços e às condições de financiamento, atingindo o limite dos orçamentos possíveis de alocar à habitação. Ao mesmo tempo, a oferta disponível continua insuficiente para responder às necessidades do mercado, sustentando a subida de preços das casas”.
Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal, explica que “o mercado residencial português continua a ser caraterizado por um forte desequilíbrio entre oferta e procura. O recuo das vendas não resulta de uma diminuição das necessidades habitacionais, mas sim das crescentes limitações de acessibilidade de uma parte significativa dos compradores. Ao mesmo tempo, a escassez estrutural de produto disponível continua a suportar a valorização dos preços, mesmo num contexto de menor atividade”.
Lisboa e Porto acompanham esta tendência de menos vendas e preços mais elevados. Na capital, o preço médio de venda chegou aos 5.963 euros/m² no terceiro trimestre, uma subida homóloga de 7,4%, apesar de as vendas terem recuado 13,1%. No Porto, os preços aumentaram 14,7%, para 4.382 euros/m², com as vendas a descer 7,7%.
Sinais positivos nos novos lançamentos
Do lado da produção habitacional, começam ainda assim a surgir “alguns sinais positivos”. Segundo os dados analisados pela consultora, as conclusões de obras aumentaram 5% no primeiro semestre deste ano face ao período homólogo, e os licenciamentos subiram 4,1% até agosto, o que aponta para alguma recuperação da atividade de nova promoção.
Procura internacional desacelera
A JLL identifica também uma mudança na composição da procura. O valor global das transações continua a ser suportado pela atividade dos compradores nacionais, enquanto a procura internacional abranda. Esta tendência não é exclusiva de Portugal e “reflete um contexto internacional mais cauteloso em matéria de investimento imobiliário”.
No limite da acessibilidade
O mercado português está cada vez mais condicionado pela capacidade financeira das famílias. A combinação entre valores de aquisição elevados e condições de crédito mais exigentes tende a limitar o universo de compradores, reduzindo a liquidez do mercado sem provocar, contudo, uma correção significativa dos preços.
“O mercado parece ter atingido um patamar em que os preços se aproximam do limite de esforço que muitas famílias conseguem suportar, cenário que é agravado pelo comportamento das taxas de juro”, aponta ainda Andreia Almeida. “Esta realidade deverá continuar a penalizar o volume de transações nos próximos meses. Ainda assim, enquanto persistir a insuficiência estrutural de oferta, esperamos que os preços mantenham uma trajetória de crescimento, embora mais moderada do que aquela que observámos nos últimos anos”.
A JLL antecipa que os desafios persistam nos próximos meses (e trimestres), mantendo a pressão sobre os volumes de transação. Por outro lado, a recuperação da promoção poderá começar a ter efeitos positivos na oferta disponível, contribuindo para um maior equilíbrio do mercado no médio prazo.
Telmo Azevedo, Head of Residential da JLL Portugal, remata que “a habitação continua a ser um dos maiores desafios estruturais da economia portuguesa. Os indicadores mostram que existe procura, capacidade de investimento e interesse pelo mercado nacional, mas também evidenciam a urgência de aumentar a oferta”.
O licenciamento e a construção em aceleração “são sinais positivos, mas será necessário manter um esforço continuado de colaboração entre os setores público e privado para garantir uma resposta habitacional à escala das necessidades do país. Se conseguirmos transformar os atuais sinais de recuperação da atividade promotora em nova oferta efetiva, estaremos a criar as condições para um mercado mais equilibrado, acessível e sustentável nos próximos anos”, conclui.