Este foi um dos principais pontos debatidos durante o último workshop da APPII sobre “Financiamento da Promoção Imobiliária”, que decorreu esta semana em Lisboa, que mostrou que o financiamento, cada vez mais diverso, já não é a principal preocupação na hora de arrancar um projeto imobiliário, mas sim manter o investimento estrangeiro no país.
«Temos uma estrutura de capital pobre, e tivemos de arranjar forma de captar esta capacidade de financiamento lá fora», lembra Aniceto Viegas, da Avenue. «Um conjunto de incentivos fiscais vieram atrair, por exemplo, os franceses, que de repente começaram a olhar para Portugal. Precisamos de ter esta estrutura de capitais próprios e capitais alheios, financiamento além do bancário», estrutura esta que ronda os 30% a 40% de capitais próprios, «o normal num mercado maduro».
Para Luís Corrêa de Barros, da Habitat Invest, «as novas tentativas de minar um mercado que precisa cada vez mais de investimento estrangeiro podem deitar tudo a perder. É um mercado que deu muito trabalho a fazer». Rita Ferreira Vicente, advogada da MLGTS, acredita que «eventuais alterações legislativas são um ruído, e o investidor não quer correr esses riscos que têm impacto na obra, e mostram preocupação com estas questões».
Pedro Vicente, responsável pela empresa de capitais chineses Level Constellation, lembra que a grande alavanca do mercado atual é o investimento estrangeiro, e que uma eventual tributação da especulação imobiliária, recentemente proposta pelo Bloco de Esquerda, «afetaria muito a nossa atividade e o nosso emprego, acabaria com o investimento, e não se duvide disso. As origens do investimento estão muito atentas a isso», avisa.
Riscos, mas sem bolha imobiliária
Além das alterações legislativas, os profissionais identificam outros riscos inerentes ao mercado imobiliário atual. O aquecimento dos preços em determinadas zonas do país é um deles.
Para Ricardo Amantes, da Coporgest, «os riscos do mercado são grandes, à medida que o mercado fica mais quente, o risco aumenta. Atualmente definimos como rentabilidade mínima de investimento 20% nos nossos projetos. E há cada vez menos oportunidades nas zonas históricas, pois os investidores estrangeiros aqueceram bastante o mercado».
Fernando Santo, da Montepio Gestão de Ativos e da APPII, exemplifica que já há edifícios «vendidos a 4.000 ou 5.000 euros por metro quadrado no centro histórico de Lisboa para reabilitação. Se aqueles que compram a 10.000 euros por metro quadrado saírem, aí podemos ter uma quebra brutal». Mas os especialistas negam que se esteja perto de uma bolha imobiliária, já que o mercado se está a expandir para outras zonas menos concorridas das cidades.
Por outro lado, aumentam os períodos de licenciamento e apreciação de projetos junto das entidades públicas. Luís Corrêa de Barros, da Habitat Invest, diz que «licenciamentos de 24 meses são assustadores para os investidores e promotores», a somar aos custos de construção, que «continuam a aumentar e podem esmagar tudo pelo caminho. Aniceto Viegas acredita que é necessário encontrar aqui um equilíbrio o quanto antes «para não inviabilizar novos projetos».