Num mercado global mais incerto, em mudança constante, e com critérios mais apertados da parte da banca, a criatividade dos investidores é posta à prova também no financiamento dos seus projetos. Em conjunto com os modelos tradicionais, os alternativos podem ser decisivos para viabilizar negócios, para trazer outros perfis para o mercado, e têm cada vez mais adeptos. Esta foi uma das principais conclusões da conferência “Portuguese Real Estate Investment Vehicles & Financing”. O evento foi organizado pela Iberian Property esta quinta-feira, no hotel Pestana Palace, em Lisboa, e recebeu perto de duas centenas de profissionais do setor para discutir os modelos de financiamento atualmente disponíveis para o setor imobiliário. Na abertura, Manuel Puerta da Costa, Conference Chairman, recordou que “hoje os investidores têm ao seu dispor um leque de veículos mais variado, que se alinham com as diferentes estratégias e perfis de risco. Mas o acesso ao capital continua a ser o cerne vital do mercado imobiliário”. Por isso, é necessário “saber estruturar as boas opções de financiamento, pode ser a diferença entre um bom projeto e um projeto excecional”. Segundo o especialista, graças ao seu quadro jurídico estável, à qualidade dos ativos e rentabilidades, Portugal “continua a destacar-se como destino cada vez mais apelativo para o investimento imobiliário internacional. E, como já tinha acontecido com a guerra na Ucrânia, o atual contexto geopolítico adverso parece estar uma vez mais a favorecer esta situação. Mas, para continuar a crescer e a evoluir, é preciso diversificar as fontes de investimento, adotar maior transparência na governação e adaptarmo-nos às tendências globais”, alerta. Contexto global incerto impacta diretamente o mercado Dando um breve contexto do mercado, Helena Adegas, Member of the Board do Banco de Portugal, destacou que as projeções económicas no médio prazo estão muito condicionadas pela evolução dos fatores externos, nomeadamente pelos conflitos globais. A previsão é de subida das taxas de juro nos próximos meses, o que vai deteriorar as condições de financiamento. Segundo as projeções do BdP, a inflação deverá aumentar para 2,8% este ano, e o crescimento do PIB é revisto em baixa para 1,8% este ano, e para 1,6% em 2027. Pressões no residencial são “elevadíssimas”, e o capital é mais seletivo Estas condições vão influenciar o mercado português, que se caracteriza pela forte valorização dos ativos, conduzido essencialmente pela venda de usados, onde falta oferta para tanta procura. Joana Fonseca, Head of Business Inteligence & Consultancy da Dils, refere que “o investimento em habitação é considerado seguro, mas temos um mercado subdesenvolvido, com pressões elevadíssimas do lado da procura, isto cria enormes constrangimentos no acesso à habitação. Sentimos que há um enorme apetite dos investidores para este mercado”, nomeadamente no arrendamento, “mas a perceção de risco continua a ser elevada relativamente ao enquadramento fiscal, legal e urbanístico”. No que toca o mercado comercial, aponta que o primeiro trimestre deste ano foi muito positivo, com um aumento anual de 37% do volume transacionado nesse período. “É verdade que ainda não reflete os efeitos da guerra no Irão, mas a expetativa que temos é que 2026 termine com um volume de investimento alinhado com o de 2025”. Até porque “Portugal está cada vez mais no radar do investimento internacional”, que é quatro vezes superior ao nacional”. De qualquer forma, “o aumento do valor do mercado imobiliário comercial está muito mais dependente da capacidade de execução do que crescimento de rendas ou da compressão de yields”. Joana Fonseca admite que “a volatilidade passou a fazer parte da nossa equação diária, e o que antecipamos é que as estratégias sejam cada vez mais rigorosas e o capital seja cada vez mais seletivo”. Alternativas diferentes para fases de negócios diferentes Não está em causa a substituição da banca tradicional no investimento imobiliário, mas há alternativas para fases de negócio que não encaixam no modelo mais standard. André David Nunes, CIO da Arrow Global analisa que, nas últimas décadas, “o mercado evoluiu significativamente havendo uma maior distinção, e mais clara, entre aquilo que são os empréstimos tradicionais e as estruturas alternativas de financiamento. Os bancos fornecem uma boa fonte de capital, geralmente mais barata do que os seus concorrentes alternativos e, no caso de Portugal, a valores geralmente baratos quando comparam com outros da Europa”. Por isso, os investidores encontram “utilidade no financiamento alternativo para segmentos ou fases de negócio onde os bancos não entram”. Na Arrow, “já fizemos um pouco de tudo, desde retomar empréstimos em ativos nossos, até atuar como financiadores para parceiros”. Questionado sobre a emissão de obrigações, afirma que não é ainda muito utilizada neste mercado, “mais para grandes negócios e para mutuários mais sofisticados. Mas talvez seja uma solução que pode ganhar tração no futuro”. Asier Uriarte, Investment Director da Iziland, dá o exemplo desta plataforma de investimento que em 7 anos já financiou cerca de 1.000 milhões de euros. Acredita que a Península Ibérica “posiciona-se como uma das geografias mais atrativas da Europa, e acho que isso vai continuar no médio prazo”. E concorda que “há, de facto, espaço para todos, principalmente em complementaridade”. Andrés Gonzaléz de Comingues – Managing Director, Head of Sales for Iberia Markets – CITI Bank, identifica que o mercado ibérico é dominado por bancos locais, para os quais a escala dos investimentos é essencial. Por outro lado, “com o aumento da regulação, há determinados segmentos e projetos que deixaram de estar no radar da banca tradicional, e aí abre-se um novo espaço para as estruturas alternativas que, assumindo maior risco, podem alavancar esses projetos”. Acredita que “a solução perfeita de financiamento é híbrida. Há espaço para todos: tradicionais e alternativos”. Novas estratégias alinham-se para a habitação acessível João Fitas e António Queiroz Martins, Associados Coordenadores da ML, destacaram a anunciada criação dos contratos de investimento de construção para arrendamento, comentando que “o enquadramento e a conjugação das medidas com os benefícios fiscais pode dar efetivamente o pontapé de saída para o arranque deste mercado do Build to Rent em Portugal”. Nas novas medidas recentemente anunciadas e aprovadas pelo Governo, identificam “uma goleada de benefícios fiscais”, que são positivos, já que podem incentivar a colocar mais oferta de habitação no mercado. Mas alertam para os limites temporais da aplicação de alguns benefícios, como o IVA a 6% na construção, apenas até 2032. No que diz respeito aos Organismos de Investimento Coletivo (OIC), “as notícias são bastante boas”. Ricardo Guimarães, diretor da Ci, espera que as novas alterações “deem o empurrão necessário para agilizar o mercado de arrendamento de longo prazo. Temos de criar, efetivamente, um mercado de arrendamento que responda às lacunas existentes na habitação acessível. Sem esquecer que o nosso grande funil é o setor da construção – os preços também têm de baixar”. Neste debate, Frederico Arruda Partner, Refundos SGFII não simplifica, aliás, o tema da habitação “é muito complexo, e muitas vezes não é só atirando benefícios que se resolvem os problemas”. O novo regime para os contratos de investimento “pode ir mais longe”, nomeadamente ter prazos mais alargados. E acredita que “as entrelinhas dos contratos de investimento serão fundamentais para que isto tenha sucesso”. Tatiana Rocha e Silva, Head of Operations da Insula Capital, garante que “estão reunidas as condições para poder dar o pontapé de saída para um mercado de arrendamento profissional. Mas a grande dificuldade do momento ainda é perceber como é que podemos agilizar todos os projetos num curto espaço de tempo”.
