O investimento imobiliário comercial em Portugal chegou aos 2.000 milhões de euros nos primeiros nove meses de 2026, em linha com o mesmo período do ano passado, o que representa um aumento de 1% em relação ao ano anterior, de acordo com o mais recente relatório "Market Dynamics", da JLL. A consultora assinala que o terceiro trimestre aponta para uma mudança gradual na estrutura do mercado, tanto na origem do capital como na distribuição do investimento pelas diferentes classes de ativos.
Os investidores portugueses representaram 39% do volume investido até setembro. Embora o capital estrangeiro continue a representar a maioria do mercado, a quota nacional demonstra a crescente capacidade dos investidores portugueses para participar nos grandes negócios. Exemplo disso é a aquisição, por parte de um investidor privado português, de um edifício de escritórios com cerca de 16.800 m² no Porto, numa transação avaliada entre 53 milhões e 55 milhões de euros.
Juntamente com a venda do Forum Algarve, avaliada em cerca de 130 milhões de euros, e a alienação de uma carteira de residências de estudantes da Nido Living com 883 camas, por um valor estimado entre 70 milhões e 80 milhões de euros, estas transações redefiniram a composição do setor no terceiro trimestre. O retalho voltou ao topo do mercado com 33% do investimento até setembro, seguido pelos hotéis com 26%. Os escritórios duplicaram a sua quota para 13%, ao mesmo nível do setor industrial e logístico, enquanto os ativos residenciais e alternativos representaram cerca de 15%.
As yields dos ativos de primeira linha mantiveram-se inalteradas em todos os principais segmentos no terceiro trimestre, e os ativos Core Plus representaram cerca de metade de todas as transações. "A quota crescente do capital nacional é um dos sinais mais significativos de 2026 e demonstra a forte confiança dos investidores portugueses no seu mercado interno. Ao mesmo tempo, o retalho e os hotéis estão a recuperar um papel central graças à sua capacidade de gerar rendimentos, manter uma elevada taxa de ocupação e beneficiar de tendências estruturais ligadas ao consumo e ao turismo”, observou Andreia Almeida, Diretora de Investigação da JLL Portugal.
No retalho, as rendas nas ruas comerciais de primeira linha situam-se em 160 euros/m²/mês em Lisboa e 90 euros no Porto, enquanto as rendas em centros comerciais de primeira linha rondam os 130 euros por m² por mês. As yields do retalho situam-se nos 4,25% para as ruas comerciais, 6,15% para os centros comerciais de primeira linha, 5,65% para o retalho alimentar e 6,25% para os retail parks. No setor hoteleiro, as dormidas aumentaram 1,5% até agosto, a ocupação atingiu 67% até setembro e as receitas cresceram 5,1%, para 5.130 milhões até agosto.
A absorção de escritórios atingiu 98.000 m² em Lisboa e 25.600 m² no Porto até setembro, abaixo dos níveis de 2025, mas em recuperação. As rendas de escritórios de primeira linha situam-se em 32 euros/m²/mês em Lisboa e 21 euros no Porto, com as yields dos escritórios de primeira linha a situarem-se nos 5%. A absorção no setor logístico totalizou cerca de 334.000 m², com um pipeline de projetos de mais de 600.000 m², rendas prime de 7,00 euros por m² por mês e em alta, e uma yield de 5,5%.
A JLL prevê um final de ano movimentado, apoiado por uma carteira significativa de negócios em curso. Se as transações atualmente em negociação forem concluídas dentro do prazo, o mercado poderá terminar o ano acima dos níveis de 2025, impulsionado pelo retalho, pelos hotéis e pelos escritórios. «Portugal continua a destacar-se pela sua estabilidade, transparência e base diversificada de investidores nacionais e internacionais», acrescentou Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal.