Embora um negócio ainda emergente no mercado nacional, a compra de imóveis para uso agrícola e florestal – designados Natural Capital – está a crescer fortemente a nível global.
Segundo o estudo da JLL e da Consulai, até à data este ano foram já levantados 5.300 milhões de euros em capital para investir neste setor na Europa Ocidental, uma das regiões que maior atratividade para este tipo de investimento. Este valor representa um crescimento de 200% face aos 1.800 milhões de euros contabilizados em 2022, e representa 52% do total levantado a nível global em 2023 (10.200 milhões de euros), «demonstrando o crescente interesse do investimento na Europa ocidental e da península ibérica». No ano passado, apenas 27% do capital levantado tinha como destino a Europa ocidental.
De acordo com as consultoras, a Península Ibérica é, sem dúvida, um dos mercados que mais contribuiu para a crescente atratividade e que beneficiará deste fluxo, prevendo-se um volume de investimento em natural capital que continue a superar os 1.000 milhões de euros em 2024.
Embora ainda a dar os primeiros passos no investimento neste tipo de ativos imobiliários, mas com elevado potencial de crescimento, Portugal tem capacidade para dinamizar transações e operações de M&A superiores a 500 milhões de euros nos próximos dois anos, estimam estes especialistas.
«A tendência de diversificação dos investimentos associada às exigências de sustentabilidade, têm potenciado o interesse dos investidores por ativos que servem de base a atividade agrícolas e florestais. Além de retornos interessantes e estáveis e um perfil de risco muito atrativo, este é um investimento com um papel ativo na captação de carbono, com bom impacto no meio ambiente e na sociedade. Por isso mesmo, há cada vez mais capital a direcionar-se para este tipo de imóveis e Portugal está numa excelente posição para captar uma fatia deste valor. A julgar pelo interesse que temos recebido dos investidores, este é um setor que poderá, em dois anos, representar um volume transacional superior a 500 milhões no nosso país», diz Gonçalo Ponces, Head of Development & Natural Capital da JLL.
Pedro Santos, Diretor-geral da Consulai, explica que «este bom posicionamento de Portugal se justifica pelo facto de o país ter um enorme potencial ainda por desenvolver nestas áreas, dispondo de excelentes condições para estas atividades e diversas vantagens competitivas em termos de fatores e custos de produção. Temos boas condições climáticas, solos férteis, disponibilidade de água, capacidade de produção de uma enorme diversidade de culturas, desde olival, a frutos vermelhos, frutos secos ou vinha, bem como preços de ativos mais competitivos face a outros mercados e custos de produção relativamente mais baixos. Isto associado a um mercado que tem crescido, como se vê pelo facto de sermos o quinto produtor de olival a nível mundial e um dos maiores exportadores de vinhos, mas que tem ainda um enorme espaço para expandir. Temos uma excelente proposta de valor para quem pretende investir na área de Natural Capital».
Yields arrancam nos 4% e podem ir aos dois dígitos
No que respeita aos retornos, esta é uma área em que a rentabilidade exigida pelos investidores varia de acordo com as condições contratuais, do mercado de cada tipo de cultura, segurança da água, idade os ativos biológicos, estimativas futuras de custos e receitas, caraterísticas do imóvel e localização, entre outros fatores.
No entanto, o estudo revela yields indicativas para o investimento este tipo de ativos. Para investimentos em culturas permanentes instaladas (com operação do proprietário ou contrato de gestão), os investidores normalmente exigem um retorno anual variável entre 7% a 9%. Já em investimentos para plantação e desenvolvimento de novos projetos, é necessária uma taxa interna de retorno (TIR) que pode variar de 10% a 14%. Ainda assim, também existem investimentos em áreas agrícolas de sequeiro e floresta com menor risco, com um retorno anual exigido entre 4% a 6%, e algumas culturas de alto valor (como por exemplo em estufas), que pode alcançar um retorno anual de dois dígitos bem superior ao indicado.
Outra tendência identificada no relatório é a aceitação de uma taxa de retorno mais baixa, contra um maior benefício ambiental e social, uma vez que alguns investimentos de Natural Capital têm sido motivados por uma verdadeira e genuína preocupação com o planeta e a sociedade.
«Estamos a tratar de retornos muito interessantes para o risco que a maior parte destes investimentos envolve, sendo esta uma das razões que atrai um número crescente de investidores», realça Gonçalo Ponces. «Mas é também pelo impacto positivo que estes investimentos têm. Desde logo a nível da sustentabilidade ambiental, pois áreas os ativos agrícolas e florestais têm a capacidade de captar carbono e podem ter um papel muito importante na compensação das emissões, sendo extremamente atrativas para os investidores no quadro das exigências crescentes de descarbonização. Vamos ver cada vez mais atividade neste setor», remata Gonçalo Ponces.