De acordo com a consultora Cushman & Wakefield, seis tendências vão marcar redes de logística e impactar o mercado imobiliário. As cadeias de distribuição passaram por diversas mudanças, por conta de várias alterações significativas, sobretudo com a pandemia. Assim sendo, houve perturbações nas dinâmicas da indústria: os players tiveram dificuldade em assegurar abastecimento, inventários e gerir as encomendas dos clientes.
No entanto, a Cushman & Wakefield constata que esta mudança trouxe também oportunidades de negócio, por isso, analisou a situação atual e potencial do setor.
Ascensão do Onshoring
Em termos absolutos, o comércio internacional continua a crescer, no entanto a quantidade de mercadorias que circulam entre regiões continua a diminuir, a passo que o onshoring aumenta. Antevê-se assim um crescimento da partilha das cadeias de distribuição em todas as regiões: criam-se mais oportunidades de crescimento em certos mercados e uma urgência contínua por edifícios industriais e logísticos.
Aumento dos custos de transporte de contentores
Estima-se que os custos de transporte de contentores são quase cinco vezes superiores do que no cenário pré-pandémico. «Embora o onshoring e o nearshoring ajudem um número crescente de empresas a mitigar estes custos, para as que fazem envios para o estrangeiro, as projeções do aumento dos custos continuam a ser difíceis de calcular. Isto leva a uma forte procura de propriedades industriais que se localizem em espaços estratégicos, e como consequência os níveis de vacancy deste tipo de propriedades nunca esteve tão baixo o que provoca um aumento das rendas – que crescem ao dobro», em comunicado.
Comércio online não é equitativo
A consultora menciona o “Amazon Effect”, que alterou a forma como consumimos. Cada vez mais, os clientes compram no digital e esperam uma entrega rápida, assim sendo, as empresas têm de criar cadeias de distribuição que ofereçam este serviço de forma rentável, normalmente, através da aposta em unidades de logística de last-mile. Os retalhistas devem compreender onde se situam esses clientes e como os mesmos fazem as suas compras. Como resultado, «as localizações de ativos logísticos não têm o mesmo significado para cada operador, e cada ocupante. Torna-se portanto fundamental analisar , cuidadosamente, o uso de cada ativo e quando é que este se torna um produto de investimento», indica a consultora.
Novas Alternativas de Gestão do Tempo
A inteligência artificial, análise preditiva, automatização de armazéns e sistemas inteligentes de transpor, são formas de abordar a gestão do tempo que estão a ganhar um maior destaque: não dependem, unicamente, da instalação de unidades de logística de last-mile, onde o custo é, por norma, mais elevado. «Estas iniciativas têm por isso um impacto direto nos custos de abastecimento / stock dessas unidades – 10% a 12% do GVM (Gross Merchandise Value) – que é um número muito semelhante ao do comércio dito tradicional», de acordo com a análise.
Maior preocupação com a redução das emissões de carbono
Cada vez mais negócios têm em conta as políticas ambientais praticadas nas cadeias de distribuição, nomeadamente para as práticas e ética dos seus fornecedores. Tanto consumidores, como investidores estão a recompensar marcas e empresas que são vistas como amigas do ambiente. Os gestores da cadeia de distribuição estão agora a ser incumbidos de reduzir as emissões de carbono para poder dar resposta aos objetivos do ESG. «Uma vez que o transporte é o que mais contribui para as emissões de carbono - até 80% do total de emissões das empresas de produtos de consumo – as necessidades deste estão a ser reduzidas e o interesse por imóveis industriais e logísticos que demonstrem uma preocupação ambiental começa a aumentar. O preço pago por investidores por imóveis mais sustentáveis é notória – podendo chegar até mais 21% em ativos considerados premium / core», refere a C&W.
Automatização e oportunidade de trabalho à distância
Por último, a consultora refere que «as crescentes exigências dos consumidores e a redução do custo da automatização, a sua implementação é uma forte resposta à gestão dos custos crescentes da mão de obra, bem como à garantia da rapidez, precisão e eficiência necessárias para satisfazer os clientes e atingir crescimento». Assim sendo, as ramificações do trabalho de armazém à distância em imóveis industriais podem ser substanciais, e, assim, levar a uma menor necessidade de contratação de mão de obra, bem como a aumentar o espaço disponível para a logística de stocks e gestão de encomendas, como também a mudar a tipologia de imóvel necessário para as operações.
Sérgio Nunes, Head of Industrial, Logistics & Land da Cushman & Wakefield Portugal, refere que «o mercado de industrial e logística está a sofrer várias alterações, ainda provenientes da mudança de paradigma durante a pandemia e, também, devido ao impacto que a guerra da Ucrânia está a ter na cadeia de distribuição», acrescentando ainda que «as empresas e cadeias de distribuição estão à procura de soluções para responder a estes desafios».
A título de exemplo, os CTT criaram cacifos que ajudam na recolha das encomendas dos clientes, uma ferramenta que dá resposta às exigências dos compradores online em obter o produto de forma eficaz e prática. Os operadores logísticos procuram cada vez mais armazéns de proximidade ou last mile para dar suporte aos grandes armazéns (big boxs). Zonas como Loures, Sintra, Oeiras e Lisboa são bastante «General apetecíveis», refere a consultora. Já no Porto, de destacar Maia e Matosinhos como as zonas mais atrativas para as operações de logística urbana.
Em termos de preocupações ambientais, há empresas que equacionam alterar a sua frota de carrinhas de entrega de combustão para veículos elétricos, bem como há investidores preocupados em verificar o estado dos edifícios industriais para conversão, de forma a estar em conformidade com as normas ESG. A Cushman & Wakefield indica que é uma «fase desafiante», mas que vai trazer grandes oportunidades ao mercado, em termos de reabilitação de edifícios logísticos para naves modernas e mais eficientes, procura de edifícios energeticamente sustentáveis de forma a conseguir conquistar novas contas ou operações logísticas dos seus clientes.
A aposta no setor de transporte de contentores também «é forte», sublinha a consultora, referindo que assistimos mundialmente à criação por parte de algumas empresas da sua própria rede de contentores, para reduzir esses mesmos custos. A Cushman & Wakefield finaliza a sua análise frisando que «no nosso entendimento, quem conseguir mais rapidamente se adaptar a estas transformações será quem mais rapidamente ganhará quota de mercado e as melhores localizações».