Os períodos de confinamento devido à pandemia aumentaram os níveis do comércio online, uma tendência que pode impulsionar, e muito, o setor da logística na Europa este ano, e Portugal não será exceção. Segundo a Savills, «poderá mesmo ser a alavanca que trará números nunca vistos ao setor de logística», resultando em níveis de ocupação resilientes e numa forte procura por parte dos investidores.
Segundo a consultora, a ocupação de ativos logísticos manteve-se resiliente entre janeiro e setembro de 2020, num total de 21.8 milhões de metros quadrados ocupados na Europa, mais 10% que no ano anterior. Países Baixos, Polónia e Reino Unido registaram alguns dos maiores aumentos homólogos, de 56%, 33% e 46%, respetivamente. O Reino Unido registou mesmo um recorde de ocupação, de mais de 3,5 milhões de metros quadrados colocados. Mas é a Alemanha que continua a dominar, com mais de 5,1 milhões de metros quadrados ocupados, mais 1% que em 2019.
Na Península Ibérica, a procura logística subiu 7% em Espanha e 35% em Portugal, um crescimento «resiliente, assente na subida das taxas de penetração do comércio eletrónico», segundo a Savills.
Mike Barnes, Associate de European Research da Savills, aponta que «as vendas online, que para muitos retalhistas foram a principal via de comércio durante o primeiro confinamento devido à Covid, sofreram, como seria de prever, um aumento substancial em 2020». Como resultado desta aceleração, «temos assistido a um aumento substancial dos níveis de ocupação de espaços logísticos ao longo dos últimos três trimestres de 2020. Consequentemente, as taxas de disponibilidade mantiveram-se estáveis registando uma média de 5,3% na Europa no final do terceiro trimestre do ano passado».
Segundo o especialista, «todos os indicadores principais apontam para um acréscimo da procura de armazéns no futuro, em particular nas zonas urbanas, o que resultou em níveis recorde de concorrência, tanto entre promotoras e ocupantes como entre os investidores».
«Com uma oferta atual limitada, prevemos a retoma do crescimento das rendas nos mercados europeus continentais centrais em 2021, sobretudo dada a escassez estrutural das instalações prime de proximidade ('last mile')», completa.
Nova oferta chega ao mercado português este ano
Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, comenta que «Portugal não é exceção desta tendência Pan-Europeia. Tendo em conta o já baixo stock de unidades com especificações logísticas, este aumento de procura veio esgotar a quase totalidade de unidades disponíveis criando assim uma maior pressão no sentido do aumento de rendas».
Segundo o responsável, «este ano será também marcado pela chegada ao mercado das unidades atualmente em promoção e que, de forma expectável, por via da modernidade e maior eficiência contribuirão positivamente para esta tendência de aumento de rendas».
Interesse dos investidores em alta
Segundo Pedro Figueiras, esta procura tem levado a «um notório aumento do apetite e consequentemente do capital disponível para alocar a esta classe de ativos. Em função desta realidade poderemos esperar que, com a colocação do novo produto com “covenants” sólidos e o referido aumento de interesse se possa traduzir numa compressão das yields até aqui observadas».
Está convencido de que «quer por esta via, quer pela via de crescimento de rendas estão reunidos os ingredientes para que se observe o aumento do capital value dos ativos logísticos em Portugal».
A nível europeu, as transações de investimento neste mercado somaram os 22.000 milhões de euros entre janeiro e setembro de 2020, volume ligeiramente abaixo do registado em 2019, mas em linha com a média anual de 29.000 milhões de euros dos últimos cinco anos.