A APEMIP reuniu esta quinta-feira, 24 de setembro, na Quinta das Lágrimas, em Coimbra, mediadores e especialistas para discutir o futuro da atividade. O mote foi a "nova mediação": mais preparada, mais rigorosa e com melhores ferramentas, sem perder a relação pessoal com o cliente.
"Chamamos a este encontro 'Nova Mediação'. Não foi por acaso: o setor mudou, os clientes mudaram e nós, mediadores, estamos a mudar com eles", afirmou José Paraíso, vice-presidente da APEMIP para a Região Centro, na sessão de abertura. "Não é certamente uma mediação sem pessoas. Pelo contrário. É uma mediação com mais preparação, mais rigor, melhores ferramentas, para que o mediador tenha mais tempo para aquilo que nenhuma tecnologia consegue fazer: ouvir, aconselhar e criar confiança".
O programa assentou em quatro temas: rigor fiscal e contratual, inteligência artificial e digitalização, investimento e profissionalização do setor.
Fiscalidade: erros que "não têm retorno"
O primeiro painel, dedicado aos benefícios fiscais e à contratação na mediação, contou com Francisco Serra Loureiro, presidente do Conselho Profissional do Colégio dos Solicitadores da OSAE e principal associate da P&A Legal, na Figueira da Foz. O orador alertou que "uma operação mal calculada implica grave prejuízo" para os clientes e deu como exemplo a cessão da posição contratual em contratos-promessa, uma prática que ganhou peso nos últimos anos e que obriga à liquidação de IMT. Quando o contrato não prevê essa cláusula, a Autoridade Tributária pode tributar a operação pelo valor total do negócio.
Francisco Serra Loureiro abordou também a venda de quinhões hereditários e as regras de isenção de mais-valias por reinvestimento. Destacou em particular a possibilidade de reinvestir o ganho da venda de um imóvel em habitação destinada a arrendamento habitacional, com renda até 2.300€ mensais e com o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. É "uma boa oportunidade" para os mediadores apresentarem aos seus clientes.
IA: "acelerador" que liberta tempo para o cliente
Na mesa-redonda sobre inteligência artificial e digitalização participaram Filipe Marques, CEO da iNovaDigital, Ricardo Rego, Field Sales Centro/Norte do Idealista, e Marcos Ribeiro, CEO da MKTL. Os oradores concordaram que a IA já faz parte do dia a dia dos mediadores, sobretudo na escrita de anúncios e textos. Está também a chegar à qualificação automática de contactos, às respostas via WhatsApp e e-mail e à preparação de reuniões.
Filipe Marques destacou o ganho de produtividade, mas alertou que as empresas ainda não estão preparadas para agregar a sua informação num sítio em que confiem. Aconselhou a usar vários modelos em paralelo para cruzar respostas, já que estes tendem a dar razão ao utilizador.
"A inteligência artificial é um acelerador, uma sistematização de processos repetitivos", resumiu Marcos Ribeiro, sublinhando que "a questão da humanização está e vai estar sempre presente". Deu como exemplo a qualificação automática de contactos, que permite responder em tempo útil e priorizar clientes.
Ricardo Rego defendeu que o mediador continua insubstituível na relação com as pessoas e na negociação. Referiu que os dados do Idealista permitem identificar tendências, como a deslocação da procura do centro de Coimbra para concelhos vizinhos como Condeixa-a-Nova e a Figueira da Foz, esta última com procura internacional em crescimento.
Entre os riscos foram apontados a falta de verificação da informação gerada pelos modelos, a uniformização dos conteúdos e a necessidade de transparência sobre o uso de IA.
Mercado: "não há bolha"
Na sessão sobre as tendências do investimento nacional e estrangeiro, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, desmontou a ideia de uma bolha imobiliária. Segundo os dados do SIR, as transações caíram cerca de 30% no ciclo de subida dos juros iniciado em 2022, mas recuperaram logo que as taxas começaram a descer. "Não era necessariamente uma questão de acessibilidade. Era uma questão, acima de tudo, de expectativa", afirmou.
O orador apontou uma valorização de cerca de 19% em Coimbra, acima de Lisboa (com 11%), mas abaixo de Évora, Beja e Setúbal (cerca de 30%). Para afastar o cenário de bolha, lembrou que o rácio entre crédito e valor das aquisições se mantém em torno dos 50% desde 2017, longe dos quase 80% registados antes da última crise, e que a maioria dos proprietários não têm dívida ao banco. A diferença entre o preço pedido e o preço de venda em fogos usados está em mínimos históricos. Em Coimbra passou de 6,3% para 5,2% em ano e meio, sinal de um mercado com "mais liquidez".
Para Ricardo Guimarães, Coimbra entrou "mais tarde" no comboio da transformação imobiliária do que Lisboa e o Porto, mas tem uma procura "muito estrutural".
Profissionalização: "o setor precisa de profissionais, não de pessoas"
A fechar, Vítor Neves, professor na Escola Superior de Atividades Imobiliárias e formador há 23 anos, defendeu que Portugal tem mais consultores imobiliários por habitante do que outros países, mas carece de formação estruturada. "O que falta são profissionais e não propriamente pessoas", afirmou, propondo três pilares para o consultor: conhecimento técnico, estratégia e competências humanas. "O conhecimento traz dinheiro", concluiu.