Pacote Habitação 2026 mobiliza setor para nova fase de investimento

Pacote Habitação 2026 abre novas perspetivas para o mercado A CBRE e a Morais Leitão reuniram, no passado dia 16 de junho, representantes do setor imobiliário, juristas, investidores e decisores públicos para analisar as principais alterações introduzidas pelo Pacote Habitação 2026 e pelo programa Construir Portugal. A iniciativa procurou esclarecer os efeitos práticos das novas medidas, que visam estimular o investimento privado, aumentar a oferta habitacional e melhorar o acesso à habitação através de um conjunto de incentivos fiscais e alterações regulatórias. Durante a sessão, foram apresentados casos práticos, análises jurídicas e estudos de mercado que procuraram antecipar os impactos das novas regras para promotores, investidores, municípios e famílias. Incentivos fiscais entram em vigor já em 2026 Sob o tema “O novo pacote fiscal para a habitação”, Raquel Maurício, João Fitas e António Queiroz Martins, associados coordenadores da Morais Leitão, analisaram as principais medidas fiscais previstas no diploma. As alterações, introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, abrangem vários regimes tributários e incluem incentivos à venda e ao arrendamento de habitação a preços moderados, novos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e redução da tributação dos participantes em OIA. Entre os conceitos centrais do novo enquadramento destacam-se o “Preço de Venda Moderado”, fixado até 660.982 euros, e a “Renda Moderada”, estabelecida até 2.300 euros mensais. No âmbito do IVA, foi apresentada a nova Verba 2.42.1, que prevê a aplicação da taxa reduzida de 6% em empreitadas de construção ou reabilitação destinadas à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que cumpridos determinados requisitos relacionados com preços, prazos e utilização dos imóveis. Os especialistas recordaram ainda que algumas das medidas têm caráter temporário, vigorando, em regra, até 31 de dezembro de 2029, embora o período elegível para emissão de faturas relativas ao benefício do IVA decorra entre 1 de julho de 2026 e 31 de dezembro de 2032. Em matéria de IRS e IRC, destacam-se a tributação à taxa reduzida de 10% e a exclusão de tributação de 50% das rendas em sede de IRC. Contratos de investimento e arrendamento acessível ganham destaque Outro dos temas em análise foram os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que poderão vigorar até 25 anos. O novo regime determina que pelo menos 70% da área de construção dos projetos abrangidos seja destinada ao arrendamento habitacional, podendo a área remanescente seja afeta a usos complementares compatíveis com a habitação. As rendas praticadas não poderão ultrapassar os limites definidos para as rendas moderadas e os imóveis deverão permanecer arrendados durante um mínimo de oito meses por ano. Entre os benefícios encontra-se também a possibilidade de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos e edifícios destinados à construção, reabilitação ou arrendamento habitacional, dependendo da aprovação dos respetivos municípios. Já o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível prevê limites máximos de renda definidos com base em 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para cada concelho.. CBRE aponta IVA reduzido como fator transformador A CBRE apresentou igualmente um caso de estudo sobre o modelo Build to Sell, destacando os principais constrangimentos atualmente enfrentados pela promoção residencial, nomeadamente a escassez de terrenos, os elevados custos de construção, a lentidão dos processos de licenciamento e a carga fiscal. Segundo a consultora, a redução do IVA poderá ter um impacto material na viabilidade económica de muitos projetos, sobretudo nos segmentos de mercado periféricos. Os responsáveis da CBRE defenderam que a medida poderá traduzir-se numa maior margem para os promotores, numa redução do peso fiscal e num aumento da oferta habitacional disponível. Alterações ao RJUE entram em vigor em agosto Na segunda parte da sessão, Rui Ribeiro Lima, sócio da Morais Leitão, analisou as alterações introduzidas ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. O especialista explicou que o programa Construir Portugal alarga o conjunto de operações sujeitas a licenciamento e reconfigura o regime de comunicação prévia, incluindo determinadas operações de loteamento. Foram igualmente abordadas as operações urbanísticas isentas de controlo prévio, como algumas obras de conservação. As alterações entram em vigor a 3 de agosto de 2026. Entre os aspetos positivos, Rui Ribeiro Lima destacou a redução dos prazos para declaração de nulidade ou propositura de ações judiciais. Entre os aspetos menos favoráveis apontou a “impossibilidade prática da aplicação do deferimento tácito”. APPII defende reforço da oferta habitacional Na terceira intervenção da manhã, Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, analisou o impacto das novas medidas na atividade dos promotores e investidores. “Apenas 2% do parque habitacional é habitação pública. Nos últimos 10 anos, o que é que o Estado construiu? Num país com 2% de espaço público, a resposta é óbvia”, afirmou. O responsável defendeu que o principal caminho para resolver o problema da habitação passa pelo aumento da oferta. “É a trazer mais oferta para o mercado que se vai resolver o problema”, sublinhou. Para Manuel Maria Gonçalves, a redução do IVA representa “a vitória mais visível” alcançada pelo setor, lembrando que “59 mil fogos não avançaram por causa da viabilidade económica”. O dirigente da APPII destacou ainda a importância dos contratos de investimento para arrendamento e manifestou expectativa quanto à efetiva redução dos prazos administrativos. “Quero acreditar que, em relação à redução de prazos, não será apenas aparente”, afirmou. Governo quer mais oferta, menos custos e maior acesso à habitação A sessão terminou com a intervenção de Cláudia Reis Duarte, Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, que enquadrou as medidas no âmbito da estratégia governamental para a habitação. “É importante partilhar as prioridades que orientam o Governo nesta matéria. O diploma não é apenas um conjunto de medidas fiscais: traduz a opção de colocar a habitação no centro das políticas públicas, para dar resposta a um problema urgente”, afirmou. Segundo a governante, o objetivo passa por aumentar a oferta habitacional, estimular o investimento privado e facilitar o acesso das famílias à habitação. “Objetivo: reduzir custos, aumentar oferta e aumentar o acesso à habitação. É um pacote fiscal ambicioso e abrangente que atua desde o rendimento das famílias à fiscalidade das empresas”, declarou. Cláudia Reis Duarte sublinhou ainda que os incentivos fiscais visam reduzir os custos da construção e da reabilitação, bem como aliviar os encargos das famílias na compra de habitação. “A política de habitação não deve apenas assentar em medidas fiscais. O objetivo é aumentar a oferta de casas, mobilizando o setor público e privado”, defendeu. A governante concluiu que o sucesso da estratégia dependerá da articulação entre diferentes políticas públicas e da capacidade de mobilizar todos os intervenientes do mercado. “Sem mais oferta, não teremos habitação acessível. A política fiscal pode e deve ajudar, mas só funciona se estiver articulada. O objetivo é exigente: mais casas, mais confiança e melhores condições de acesso à habitação por parte de todos os portugueses.”

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