Lisboa “tem potencial para se reforçar como destino internacional de compras de luxo”

Lisboa tem “claramente” potencial para reforçar o seu posicionamento como destino internacional no retalho de luxo, graças ao crescimento sustentado da oferta hoteleira de segmento alto, pelo aumento do número de turistas e residentes estrangeiros com elevado poder de compra, e pelo interesse das marcas internacionais. Em entrevista à Vida Imobiliária, Amanda Vissia, Global Luxury Retail Director da Savills, aponta que a capital “oferece uma combinação única de estilo de vida, segurança e atratividade cultural, cada vez mais valorizada tanto por consumidores como por retalhistas”. A presença de operadores de luxo como a Four Seasons ou a Six Senses “tem funcionado como catalisador importante. Como se tem verificado noutros destinos internacionais, a nova oferta hoteleira de luxo pode impulsionar o retalho ao aumentar a visibilidade internacional, atrair públicos de elevado poder de compra e apoiar tanto a entrada de novas marcas como estratégias de expansão em localizações prime”. Amanda Vissia recorda que o comércio de rua passou por uma transformação significativa nos últimos anos, a nível internacional. “Após a disrupção provocada pela pandemia, as zonas prime nas principais cidades registaram uma forte recuperação, impulsionada pelo regresso do turismo e pela normalização do fluxo de visitantes”. Os retalhistas tornaram-se mais seletivos, "privilegiando lojas flagship que reforçam a visibilidade da marca e a ligação com o cliente, tanto no luxo como no segmento mais massificado”. Hoje, são as melhores localizações que atraem cada vez mais conceitos experienciais, de restauração e marcas que procuram ter presença física. “Esta procura, aliada à escassez de espaço disponível, tem feito subir as rendas em várias zonas-chave, especialmente na Europa”. As localizações prime mantêm-se robustas, mas também cada vez mais competitivas, com foco crescente na qualidade, localização e experiência. Num mercado caracterizado pela escassez de oferta, “a capacidade de decisão ágil é um fator determinante para assegurar os espaços com maior potencial”. Neste contexto internacional, “Lisboa tem apresentado um desempenho muito positivo e, em vários aspetos, aproximou-se de outros mercados europeus neste segmento, ainda que partindo de uma escala inferior”. Nomeadamente, beneficiou muito da recuperação do turismo. No que diz respeito a novas aberturas, Lisboa tem atraído “interesse sustentado” de marcas internacionais, sobretudo em zonas prime como a Avenida da Liberdade e o Chiado, onde várias lojas abriram nos últimos anos. “Isto reflete a crescente relevância da cidade junto dos retalhistas globais”. Em paralelo, as rendas prime têm subido, sustentadas pela escassez de oferta e pela forte procura pelas melhores localizações, embora ainda abaixo dos níveis de mercados mais maduros. No entanto, “embora Lisboa ainda não tenha a escala dos principais mercados europeus, destaca-se como um mercado dinâmico e cada vez mais atrativo, impulsionado pelo turismo, pela procura internacional e por uma oferta de retalho em consolidação”, refere Amanda Vissia. Turismo é motor desta procura, mas residentes estrangeiro também ganham importância Amanda Vissia confirma que o turismo continua a ser essencial, e mesmo crítico, para o retalho de luxo em Lisboa, e é “determinante para o desempenho do mercado neste segmento”. Este posicionamento internacional “garante elevados fluxos de visitantes, especialmente na Avenida da Liberdade e no Chiado, com impacto direto no volume de vendas”. Segundo a responsável, “as marcas de luxo beneficiam particularmente dos clientes internacionais com elevado poder de compra, que contribuem significativamente para a faturação e justificam a presença de lojas flagship. O aumento da oferta de luxo, com um crescimento superior a 16%, deverá reforçar ainda mais a atratividade da cidade”. Em paralelo, a chegada a Lisboa de novos residentes estrangeiros com elevado poder de compra tem sido um motor cada vez mais relevante para o retalho de luxo. "Estes residentes geram uma procura mais estável ao longo do ano, estando mais integrados no estilo de vida local, valorizando a conveniência, a qualidade do serviço e as experiências personalizadas, tendendo a estabelecer relações duradouras com as marcas”. Por isso, “os retalhistas de luxo estão a ajustar as suas estratégias para responder não apenas a visitantes, mas também a um público residente mais exigente e permanente”. Amanda Vissia nota que “Lisboa posiciona-se ao lado de cidades como Madrid, com uma concentração significativa deste perfil de residentes e perspetivas de crescimento positivas”. Príncipe Real: A alternativa à Avenida Atualmente, a principal localização do comércio de rua de luxo em Lisboa mantém-se a Avenida da Liberdade. É aqui que estão instaladas as principais marcas internacionais de luxo e lojas flagship. O Chiado também é relevante, mas tem um posicionamento mais diversificado, combinando marcas premium e mass market com alguma presença de luxo. Mas, em Paralelo, o Príncipe Real está a afirmar-se como zona emergente, nomeadamente junto de marcas independentes e conceitos de nicho o segmento premium, “embora ainda não seja considerado um destino de luxo totalmente consolidado”. Segundo a Savills, “a sua atratividade resulta de vários fatores: forte componente residencial, oferta diversificada de hotelaria e cultura, e aumento do fluxo de visitantes, tanto locais como turistas”. E é por isso que a consultora tem posicionado o Príncipe Real como “alternativa à Avenida da Liberdade”. Escala continua a ser um desafio Amanda Vissia alerta que o mercado de luxo de Lisboa tem “algumas limitações estruturais”, nomeadamente o facto de a sua escala se manter “relativamente reduzida face a outras capitais europeias, o que condiciona os volumes de vendas e a representação de marcas”. Além disso, “a escassez de espaços comerciais prime e as limitações do tecido urbano dificultam o desenvolvimento de lojas de grande dimensão”. “Lisboa está numa trajetória claramente ascendente, mas o seu crescimento dependerá da capacidade de escalar a procura, atrair um leque mais amplo de marcas de luxo de topo e continuar a melhorar a experiência de retalho”. Porto é um mercado emergente Lisboa e Porto estão em diferentes fases de desenvolvimento no que toca o retalho de luxo. Lisboa está mais madura e consolidada, com mais visibilidade, enquanto o Porto continua a ser um mercado considerado emergente. A Invicta “apresenta potencial de crescimento significativo. Embora tenha registado interesse crescente por parte de marcas internacionais nos últimos anos, nomeadamente na Avenida dos Aliados, a sua oferta de luxo permanece mais limitada e menos concentrada. A cidade tem registado forte aumento do turismo e uma base crescente de residentes internacionais, fatores essenciais para o segmento de luxo. Além disso, a reabilitação urbana, a melhoria das infraestruturas e a crescente projeção internacional têm atraído maior interesse por parte de investidores e retalhistas”, aponta Amanda Vissia. Centros comerciais são cada vez mais complementares É certo que o comércio de rua continua a ser o habitat preferencial do retalho de luxo, mas os centros comerciais estão a desempenhar um papel cada vez mais complementar. Por um lado, as localizações prime, como a Avenida da Liberdade em Lisboa, “oferecem visibilidade, posicionamento de marca e prestígio incomparáveis, essenciais para as marcas de luxo que procuram reforçar a sua imagem e atrair tanto turistas como consumidores de elevado poder de compra”. Por outro, os centros comerciais primam pela conveniência, tráfego e ambientes controlados, “que podem ser atrativos para determinadas marcas premium ou lifestyle. No entanto, para o segmento de luxo, as qualidades experienciais e aspiracionais de uma localização prime em high street permanecem inigualáveis”, ressalva a responsável da Savills, para quem “mais do que competição direta, verifica-se uma coexistência: as localizações prime nas principais ruas dominam como destino preferencial para as marcas de luxo, enquanto os centros comerciais funcionam como complementos estratégicos, especialmente para marcas direcionadas a segmentos premium mais alargados ou propostas orientadas para o lifestyle”. Experiência, omnicanal e mais seletividade Amanda Vissia identifica algumas das principais tendências do mercado de retalho de luxo a nível internacional, destacando desde logo o crescente foco na experiência do cliente, o que está a levar as marcas a investir em lojas que vão além do tradicional, com ambientes imersivos, personalizados e orientados para o serviço. Também a integração omnicanal é relevante. “Os retalhistas procuram conectar de forma fluida as suas plataformas físicas e digitais, garantindo uma experiência de marca consistente e de elevada qualidade. As lojas físicas continuam a ser fundamentais, mas o seu papel está cada vez mais centrado na construção da marca e não apenas em transações”. Outra tendência importante é a seletividade. “Com menos oportunidades nos mercados core, as marcas de luxo estão a recalibrar as suas estratégias de expansão e a tornar-se mais criteriosas quanto ao como e onde crescem”. Os dados da Savills mostram que, nas 27 principais localizações globais de luxo monitorizadas, as rendas prime cresceram apenas 0,9% em 2025, marcando uma forte desaceleração face a 2024 e sublinhando que o momentum das rendas está agora concentrado num grupo mais restrito de mercados. Os retalhistas estão mais cautelosos e estratégicos na sua expansão, privilegiando localizações prime com forte visibilidade, elevado fluxo de visitantes e alinhamento com o seu posicionamento de marca. “Isto traduz-se frequentemente numa preferência por menos lojas, mas de maior qualidade, particularmente em destinos internacionais-chave”. Seja como for, procuram localizações que atraiam consumidores com elevado poder de compra e com grandes fluxos turísticos, onde possam proporcionar uma experiência de cliente diferenciada e premium.

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