Data
2 de junho
Localização
Clube e Estufa Tazte Secret Spot
Organização
APPII e Vida Imobiliária
Participantes
400
VII Conferência da Promoção Imobiliária recebeu 400 participantes
A VII Conferência da Promoção Imobiliária em Portugal (COPIP) voltou a reunir, a 2 de junho, em Lisboa, promotores, investidores e demais profissionais do setor da construção e do imobiliário, num momento de reflexão sobre o impacto da conjuntura geopolítica e macroeconómica no mercado imobiliário nacional. Com organização da APPII e da Vida Imobiliária, o encontro teve lugar no espaço Clube e Estufa Tazte Secret e colocou em cima da mesa alguns dos temas mais determinantes para do setor, entre os quais as principais tendências económicas e de financiamento, o investimento em living, as oportunidades do Build to Rent, e o licenciamento.
A abertura institucional foi conduzida por Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, que sublinhou que o contexto atual exige um reconhecimento mais claro do papel dos promotores imobiliários na resposta à crise habitacional: “O papel deste setor nunca foi tão importante como é hoje - sem promotores não há casas, e sem estabilidade não há futuro. Sem promotores imobiliários não há resposta”, afirmou.
Foram também discutidos e partilhados insights sobre os principais temas da atualidade imobiliária, num mundo em transformação - da habitação, às novidades legislativas, passando pelas novas oportunidades de investimento que estão a captar a atenção dos players internacionais, estes são foram outros dos temas em debate. As novas medidas apresentadas pelo Governo para combater a crise habitacional estiveram também no foco deste dia, nomeadamente as alterações ao Simplex do licenciamento urbanístico e a forma como municípios e privados podem evoluir em conjunto a partir daqui. O novo pacote fiscal para o setor também motivou o debate. O ministro adjunto e da Reforma do Estado, Gonçalo Matias, estave presente. Paulo Portas, Ex-Ministro dos Negócios Estrangeiros, Vasco Moreira Rato, Vereador do Urbanismo e Habitação da Câmara Municipal de Lisboa e Isabel Santos Silva, Diretora Coordenadora Habitação Pública, Banco Português de Fomento, foram outros dos convidados.
Medidas do Governo são positivas, mas é preciso eficiência na implementação
Paulo Portas, ex-Vice-Primeiro-Ministro foi um dos convidados desta edição, onde lembrou que o acesso à habitação é hoje um problema transversal na Europa. Na sua leitura, a estratégia do atual Governo para estimular a habitação acessível é positiva, embora requeira tempo para se materializar. Contudo, deixou um alerta claro: “não é possível resolver um problema de preços se não se resolver um problema de oferta, e este não se resolve por tweet. Portanto, back to basics: temos de ser eficientes a usar os fundos, não podemos ter avarias permanentes no sistema burocrático que tornam demorada a efetivação das coisas, e temos de criar mais habitação pública”.
Dirigindo-se aos promotores e políticos, Paulo Portas sublinhou ainda que Lisboa e Porto estão “emparedadas” por rios e concelhos limítrofes, tendo limites de crescimento pequenos. “Portanto, teremos de encontrar um racional que terá de passar pelo aumento da construção em altura em Lisboa, caso contrário não será possível tornar acessível a habitação na cidade”, frisou.
BTR ganha força e investidores pedem menos barreiras para acelerar mercado
O modelo Build to Rent (BTR) ganhou destaque no debate sobre habitação em Portugal, mas os profissionais alertaram que o crescimento deste segmento depende de condições como o financiamento adequado, segurança legislativa, escala, industrialização da construção e maior previsibilidade.
A diretora coordenadora de Habitação Pública do Banco Português de Fomento, Isabel Santos Silva, afirmou que o problema habitacional deixou de ser apenas social para assumir uma dimensão económica: “A habitação é, por um lado, um problema social e, por outro, tem impacto económico”. Perante um mercado historicamente de proprietários, defendeu que o desenvolvimento de um mercado de arrendamento mais profissionalizado é inevitável, destacando o BTR como oportunidade para aumentar a oferta.
A industrialização da construção foi outro dos temas mencionados como uma das soluções para o problema da habituação, tenso sido apontada como necessidade a transformação de métodos construtivos: “Acredito que o caminho do Build to Rent a custos acessíveis é fazer uma construção com recurso a pré-fabricação e construção modular”, afirmou Diogo Abecasis, co-CEO e founder da MAP Group. Segundo o responsável, a redução de custos exige padronização: “A construção tem de ser mais standardizada, mais repetitiva para se tornar mais económica.”
No entanto, e apesar do interesse neste modelo, há obstáculos que continuam a ‘prejudicar’ a expansão do setor. Luís Corrêa de Barros, CEO da Habitat Invest, explicou que a lógica financeira do BTR difere do modelo tradicional: “No Build to Sell os retornos financeiros aparecem com as vendas, e no Build to Rent o investimento tem de ser muito mais paciente.”
Aos olhos dos intervenientes, Portugal continua atrativo, mas precisa de criar condições melhores condições para captar investimento de longo prazo. Jonatas Szkurnik, investment director e senior partner da Patron Capital, referiu: “Nós ainda consideramos que Portugal é um mercado em crescimento”, acrescentando que a perspetiva “de crescimento (...) é positiva”.
BTR: "A mudança tem de começar com a disrupção na legislação"
A visão dos investidores internacionais foi também ouvida. Num momento em que o acesso à habitação acessível se assume como um dos maiores desafios europeus, a captação de investimento privado para a criação de nova oferta é um caminho inevitável. Para que isto possa acontecer, o primeiro passo tem de ser dado pelo setor público através de reformas estruturais no quadro legislativo e fiscal, defendeu Carolina Roca, Chairwoman da ASPRIMA.
A responsável afirmou que, atualmente, o mercado espanhol necessita de um fluxo constante de pelo menos 200.000 novas casas por ano para colmatar o défice acumulado. Perante esta pressão, a Chairwoman apontou, então, como solução o investimento privado na habitação para arrendamento: "Precisamos de recuperar o investimento privado na habitação para arrendamento, atraindo promotores e investidores que se tinham afastado devido à falta de rentabilidade. (...) Sem modelos de negócio rentáveis, o investimento não avança."
Entre os avanços alcançados em Madrid, Carolina Roca destacou a simplificação nos processos de mudança de uso do solo e o aumento dos índices de densificação em projetos de renda acessível. Segundo a responsável: "As alterações burocráticas e legais já foram implementadas e os seus efeitos começam agora a fazer-se sentir. Estamos convictos de que estas reformas vão beneficiar e estabilizar todo o mercado no longo prazo", concluiu.
Gonçalo Matias: “A reforma do Estado deve ser encarada como um desígnio nacional”
O Ministro Adjunto e da Reforma do Estado, Gonçalo Matias marcou também presença no evento. A simplificação administrativa e a digitalização dos processos foram apresentadas como prioridades centrais da reforma do Estado pelo responsável. De acordo com o governante, o Executivo está a avançar com mudanças estruturais com o objetivo de reduzir burocracia, acelerar decisões e reforçar a confiança: “A reforma do Estado não se faz de forma unilateral”, afirmou, defendendo que a transformação deve ser encarada como “um desígnio nacional”.
Na intervenção, Gonçalo Matias sublinhou também que as transformações estruturais exigem tempo e preparação, passando, as mesmas, pela reorganização institucional e pela criação de novas competências tecnológicas - entre as medidas estruturantes destacou a reestruturação da agência para a reforma administrativa, a criação do primeiro CTO do Estado e o reforço das capacidades infraestruturais e tecnológicas.
A simplificação e a digitalização foram também mencionadas, constituindo dois pilares centrais da reforma, mas Gonçalo Matias deixou claro que a tecnologia, por si só, não resolve problemas: “É preciso simplificar, e no imobiliário é fundamental, porque já existe muita complexidade regulatória e legislativa”. O governante alertou para os riscos de digitalizar processos excessivamente complexos sem os reformular previamente, explicando que o objetivo passa primeiro por redesenhar procedimentos administrativos e só depois aplicar ferramentas digitais e inteligência artificial.
Uma das medidas mais concretas anunciadas prende-se com a nova lei da interoperabilidade. Segundo o ministro, a legislação permitirá eliminar a duplicação documental entre organismos públicos e reduzir custos administrativos para empresas e cidadãos.
Grande parte dos bloqueios administrativos resulta, segundo Gonçalo Matias, de uma cultura assente na desconfiança e, para o ministro, a mudança exige uma nova relação: "Temos de passar a confiar uns nos outros”. Nesse âmbito, revelou que o Governo está a rever o enquadramento legal associado à decisão pública. Entre os processos em revisão estão alterações ao funcionamento do Tribunal de Contas. Para além disto, o Código dos Contratos Públicos está a ser reformulado, com o objetivo de reduzir exigências administrativas: “Eliminámos 3 milhões de documentos da circulação do processo, que todos os anos eram recolhidos pelas empresas e verificados pelo Estado.”
No imobiliário, destacou avanços no regime urbanístico: “Mais comunicação prévia, mais responsabilidade, autoliquidação e mais automatização”, resumiu, e referiu que as consultas externas, criticadas pela demora dos processos, passam agora a concentrar-se no início do procedimento.
Entre os próximos passos anunciados está uma revisão profunda dos pareceres obrigatórios nos projetos urbanísticos, afirmou, confirmando que o projeto Licencia continua em desenvolvimento.
Na última parte da intervenção, apelou à participação ativa do setor privado na transformação administrativa: “Esta reforma do Estado não se faz de forma unilateral, é um desígnio nacional" e concluiu: “quando a reforma estiver concluída, vamos ter um país muito mais próspero, justo e desenvolvido, onde os nossos filhos quererão viver e trabalhar.”
Licenciamento continua a travar mais habitação
O licenciamento urbanístico foi outro dos temas destacados. Os especialistas afirmaram que a simplificação dos processos é importante, mas que dependerá de como as entidades trabalharão em conjunto.
Apesar do simplex, os desafios continuam, e o vereador do Urbanismo e Habitação da Câmara Municipal de Lisboa, Vasco Moreira Rato, fez um balanço positivo: “O balanço que fazemos do simplex é geralmente positivo, apesar de vários desafios”, afirmou. Ainda assim, reconheceu que “a regulamentação é complexa, de interpretação difícil”. O responsável defendeu ainda que a solução é “simplificar regras e reforçar a coordenação regional”, e concluiu que o objetivo final deve “ser mais qualidade urbana, habitação e equipamentos com bem-estar e segurança.”
As novas regras suscitam dúvidas e o seu balanço ainda é incerto
João Pereira Reis, sócio da Morais Leitão, referiu que as novas regras aplicáveis à reconstrução e reabilitação suscitam dúvidas: “A nova definição é de tal forma exigente que receio que a reabilitação urbana não avance”, afirmou, concluindo que legislação resolve apenas parte do problema: “A lei resolve umas coisas, a prática administrativa resolve o resto, ou não.”
Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, o balanço “ainda é incerto.” Destacou que o principal receio continua a ser a incapacidade de transformar reformas legislativas em nova oferta: “É essencial perceber-se que, se o licenciamento não for célere, podemos chegar daqui a 3 ou 4 anos e manter mais ou menos o mesmo número de construção”.
Necessárias mais casas, mais reabilitação e rendas acessíveis
Para terminar a sessão, seguiu-se um debate sobre capacidade das cidades e o futuro do imobiliário. Ricardo Leão, presidente da Câmara Municipal de Loures, destacou o papel central que o imobiliário desempenha: “O imobiliário tem sido determinante para o desenvolvimento que temos conseguido.” Para o autarca, “os promotores são importantes para as próprias respostas públicas”, acrescentando, no entanto, que há uma grande necessidade, em acelerar decisões para combater a crise da habitação.
João Rodrigues, presidente da Camâra Municipal de Braga, também destacou o papel dos promotores. Segundo o autarca, o aumento populacional e económico obriga a uma relação entre municípios e mercado: “A relação com os promotores imobiliários tem de ser próxima e constante.”
Outro dos temas abordados foi a pressão dos preços da habitação, que Ricardo Leão considera “insuportável para uma classe média dita normal.”
APRESENTAÇÕES:
A transformação geopolítica e o impacto na Europa e em Portugal- Paulo Portas
Investir em Living: tendências e oportunidades na Península Ibérica - Augusto Lobo, JLL
Banco Português de Fomento- Isabel Santos Silva
