A seu ver, o desafio mais imediato a um maior crescimento do mercado parece ser a escassez de produto disponível quer para ocupantes quer para investidores.
Estas foram, aliás, duas das principais ideias extraídas no final do encontro com os jornalistas promovido pela consultora esta quarta-feira de manhã em Lisboa, para apresentar o novo relatório Market 360º.
Lembrando que 2017 «foi um novo ano recorde para o investimento comercial em Portugal», o responsável máximo da JLL Portugal, destacou que «o imobiliário está a ganhar quota de mercado enquanto classe de ativos de investimento. Trata-se de uma tendência mundial e creio que o nosso país irá beneficiar desse fenómeno, ainda para mais numa altura em que é cada vez mais conhecido internacionalmente».
Olhando para as grandes tendências que afetam o setor, Pedro Lancastre chamou também a atenção para o facto de «antigamente eram as pessoas que iam atrás das empresas, mas atualmente são as empresas que vão atrás do talento; sendo este o principal vetor que orienta a procura dos grandes ocupantes de destinos para a instalação dos seus centros de serviço. Acreditamos que esta situação é algo que já se está a tornar estrutural, contrariando algumas vozes criticas que consideram que a subida natural das rendas de escritórios irá funcionar desde logo como um fator demovedor da procura deste tipo de entidades por Portugal».
Mas, para capitalizar o potencial do nosso o país como fonte de talentos «precisamos de mais escritórios. E, como tal também são precisos mais incentivos públicos pela parte quer das autarquias quer do Estado», defende aquele responsável, sugerindo que «deveria haver um programa com um modelo semelhante ao do Reabilita Primeiro, Paga Depois também para os escritórios». Além disso, advoga ainda, «deveria haver também mais arrendamento residencial, e mais descriminação positiva para os promotores deste tipo de produto pelo lado das autarquias».
Escritórios: rendas já são mais animadoras para os investidores
Registando uma absorção de 166.819 m², o mercado de escritórios de Lisboa teve em 2017 o melhor ano dos últimos nove. E, no entender de Mariana Rosa, diretora do departamento de escritórios da JLL, «se tivesse havido mais espaço disponível, teria havido ainda mais ocupação». Dos 218.600 m² em pipeline, apenas 14% estão já em construção incluindo, entre outros, projetos como o Marquês de Pombal 14 ou a Torre da Cidade, sendo que «esta oferta só surgirá no mercado a partir do segundo semestre de 2018», revelou a responsável.
O bom momento que se vive no setor também já reflete nas rendas, com o valor prime a crescer 8% em 2017, para os 20€/m²/mês. Embora ainda aquém dos valores praticados no último pico de mercado, estas rendas «já são mais animadoras para os investidores», além de apresentarem espaço para crescimento, concluiu.
Refletindo a maturidade do mercado português, já no caso dos centros comerciais a JLL contabiliza apenas 62.000 m² em pipeline para o próximo ano, que correspondem a projetos de expansão de centros já existentes: o Norteshopping, em Matosinhos; o Glícinias Plaza, em Aveiro, o Colombo, em Lisboa, e o Oeiras Park, na cidade homónima, indicou por seu turno, Maria Empis, que lidera o departamento de research da consultora.
Já os grandes projetos de promoção nova estão de volta ao nosso país, atestou Fernando Vasco Costa, que dirige o departamento de Urban Developing da JLL. «Atualmente já há vários investidores que vêm ter connosco à procura de projetos urbanísticos de grande dimensão, envolvendo promoção nova. E, na maior parte das vezes, o grande desafio que se coloca é, uma vez mais, a falta de produto disponível». Ainda assim, vão se assistindo a algumas operações de referência, como a recente venda do lote da antiga fábrica Barros, na zona de Cabo Ruivo, para a qual está aprovado um Plano de Pormenor que contempla a construção de habitação e escritórios, entre outros equipamentos, correspondendo a um dos projetos anunciados no pré-crise, mais conhecido como Parque Oriente.
De acordo com este especialista, as zonas de Alcântara, Belém, Marvila, 24 de julho, mas também o eixo entre as avenidas da Liberdade e Almirante Reis ou o Campo Pequeno, são neste momento as áreas da cidade de Lisboa com maior potencial para o desenvolvimento de novos projetos imobiliários.
Investimento comercial pode chegar aos 3.000 milhões este ano
O investimento comercial foi, porventura, a grande estrela do mercado imobiliário português em 2017, com o volume transacionado a crescer 50% face a 2016 para um valor recorde de 1.900 milhões de euros. E, as boas notícias deverão continuar pois, «num cenário prudente acreditamos que possamos chegar aos 2.500 milhões de euros em 2018. Embora, atendendo ao grande movimento observado neste início de ano e aos negócios em pipeline, não nos surpreenderemos se fecharmos este ano com um volume na ordem dos 3.000 milhões de euros», avança Fernando Ferreira, diretor da área de Capital Markets.
Pelas suas contas, «podemos fechar este mês de janeiro com um volume de investimento perto dos 350 milhões de euros», sendo que «continua a haver bastante pressão sobre os centros comerciais e os escritórios». Além disso, e à semelhança do que aconteceu no ano passado, é expetável que em 2018 se voltem a assistir a novas transações de portfólios, até porque estão no mercado várias carteiras de seguradoras e de fundos de investimento, revela ainda.
No que respeita ao investimento em hotéis, as perspetivas também são positivas, acrescentou Karina Simões, vice-presidente da área de Hotels & Hospitality. Pelas suas estimativas, é expetável que o capita alocado à compra desta classe de ativos possa crescer cerca de 3% nos próximos meses, comparando com os 110 milhões de euros registados em 2017, correspondentes à soma das 9 transações contabilizadas pela consultora.
O apetite investidor pelo mercado português é também evidente no mercado residencial. «Todos os anos estamos a ser descobertos por mais pessoas e de cada vez mais nacionalidades», atesta Patrícia Barão, que lidera o departamento residencial da JLL que só no passado fechou vendas a compradores «de 48 nacionalidades diferentes». Sublinhando que «o tema da bolha não se coloca neste mercado», a responsável lembra que «o volume de crédito à habitação concedido em 2017 ficou 60% abaixo dos níveis de 2017», e o que se passa é «há muito mais procura do que a oferta disponível».
Para Patrícia Barão «este é o momento do imobiliário», concluindo que «2018 será um ano bom ano para o setor, no mínimo igual a 2017».
Foto: HPF Photography