Investidores reclamam mais segurança para arrancar Build to Rent

O potencial está cá, mas o Build to Rent ainda não é suficientemente atrativo para competir com o Build to Sell, concluem os especialistas. O mercado pede mais estabilidade, benefícios fiscais e outros incentivos que atraiam mais capital privado para este produto de muito longo prazo. A construção para arrendamento dominou a agenda de conferências do SIL Investment Pro esta quinta-feira, no primeiro dia do SIL. É um dos temas do momento, já que esta oferta seria uma componente importante na resposta à procura por habitação acessível. O BTR é reclamado pelo mercado, mas “ainda está tudo muito longe de fazer face às necessidades”. Maria Empis, da JLL, contextualiza este segmento e explica que “hoje é mais difícil fechar a conta com os critérios que os investidores institucionais exigem, muitos já se estão a voltar para o Affordable Housing, que é menos restrito, ou a privatizar grandes portfólios de BTR. As aguardadas reformas de aceleração dos despejos trazem alguma confiança aos investidores”. Para já, os promotores imobiliários parecem optar pela venda, em detrimento do arrendamento, porque é mais rentável e mais segura. Patrícia Barão, presidente da APEMIP e Partner Residential da Dils, afirmou que “já perdi a conta da quantidade de vezes que olhamos para o projeto, fazemos os vários cenários para o promotor, e na altura de tomar a decisão, optam pela venda, porque é mais vantajosa. Precisamos de atrair para este mercado que já tenham experiência nesse mercado, e de pensar numa ótica patrimonialista”. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, acredita que “falta muita coisa” para que seja possível fazer Build to Rent com escala. “Falta a fiscalidade necessária, falta que os tribunais funcionem, porque há uma grande falta de confiança na própria lei do arrendamento, que é alterada quase anualmente. E o problema é, essencialmente, o risco e não tanto a fiscalidade, por causa da imprevisibilidade. Este é um projeto de muito longo prazo que precisa de confiança, e é preciso que a conta feche”. Para si, o novo pacote do Governo para a habitação “só faz sentido se as medidas forem aplicadas de forma conjunta”, e exemplifica que a nova figura dos contratos de investimento “tem de dar a segurança de que os benefícios propostos vão vigorar durante todo o tempo de vigência do projeto. Sem este tipo de acordos-quadro, esqueçamos o resto”, avisa. "O problema é, essencialmente, o risco e não tanto a fiscalidade" Miguel Santana, Board Member da Fidelidade Property, diz que a chave passa pela gestão dos riscos, mas admite que “a área do BTR tem lacunas enormes, e o custo dos terrenos é um problema que se espelha na primeira linha do Excel. Nós estamos preparados para ser mais pacientes e para pensar a longo prazo nestes projetos, mas ainda é difícil encontrar capital a tão longo prazo no mercado. Não é o nosso caso, mas os promotores imobiliários têm de procurar esses parceiros” para que o modelo funcione. Autarquias de Lisboa e Porto querem dar novas respostas a todos os segmentos As duas principais autarquias do país estiveram representadas neste debate, e ficou claro que estão a trabalhar em novas soluções que permitam ultrapassar estes problemas e criar mais oferta de habitação acessível. Vasco Moreira Rato, vereador do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa, confirmou que, “apesar de estarmos num momento especial e desafiante, as autarquias têm tentado responder, mesmo tendo muita população numa pequena área do território. Precisamos de modelos que, a cada momento, façam sentido para as cidades”. A CML considera que toda a operação dos projetos “tem de ser externalizada, o mais possível, em todas as fases”. O vereador mostrou-se confiante de que o executivo possa apresentar novas ideias sobre o novo modelo de concessão e parceria com privados “ainda este ano”. Porque “tem de ser possível, e temos de trabalhar todos para isso”. Vasco Moreira Rato, vereador do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa Por seu lado, Hugo Beirão Rodrigues, Presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo SRU, partilhou que o seu município “está a desenvolver projetos para responder a vários segmentos, não só habitação social, porque todos têm problemas de acesso à habitação”. Uma dessas formas, é através do programa Porto com Sentido, que inclui contratos de Build to Rent, já com dois projetos em andamento, e cujas rendas são definidas em função dos rendimentos das famílias. “Temos de trazer estes projetos para a cidade, e tenho grandes expetativas para termos novas respostas concretas em breve”. Hugo Beirão Rodrigues, Presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo SRU BTR é viável “só em localizações específicas” Sylvie Vanhoenackere, Head of Real Estate do Grupo Ageas Portugal, que já tem um projeto de BTR em parceria com a Câmara Municipal do Porto precisamente neste âmbito, defende que “a legislação e as novas medidas do Governo têm de ser claras, de ser aplicáveis na prática”, já que “os riscos deste segmento são altos, porque a justiça não funciona e o retorno do risco não compensar”. Cristóbal Castro, Managing Partner da Quest Capital, não tem dúvidas de que “com os atuais preços dos terrenos e com as necessidades do capital, o BTR não pode competir com o BTS, só em localizações super específicas é que pode compensar, e é por isso que não está a acontecer”. Dá o exemplo da Quest Capital: “tínhamos planos para um projeto deste género, que se manteria na nossa gestão, mas decidimos liquidá-lo entretanto. Se queremos mesmo ter um mercado de BTR, temos de pensar muito mais à frente”. Claude Kandyoti, CEO da Krest, lamenta que este mercado acessível não tenha ainda arrancado, já que “este seria o nosso negócio preferencial e estratégico” quando a empresa entrou em Portugal. Hoje, “o nosso segmento médio-alto é quase um nicho”. Identifica que “a fiscalidade é demasiado pesada neste setor, e os próximos Governos poderão ter de intervir novamente, se não for este, poderá ser um próximo”. Seja como for, “Portugal sempre foi um bom país para nós, e acredito que temos de entregar de volta à comunidade. Deixa-me triste que ainda não possamos fazer muito mais, mas ainda não é possível. Aguardamos que se aprovem todas as medidas apresentadas pelo Governo, porque quando há vontade, arranjam-se soluções”. É preciso captar mais capital privado Os processos de licenciamento estão identificados entre os principais constrangimentos à atividade do investimento, mas “Portugal não tem o ‘monopólio’ do problema, temos uma máquina muito pesada, mas achamos sempre que funciona mal em todo o lado. Mais do que melhorar o licenciamento, talvez o planeamento bem feito seja ainda mais importante, e isso pode facilitar bastante todo o processo”. João Bugalho, CEO da Arrow Global Portugal, vê as novas medidas do Governo como geralmente positivas, mas defende que o IVA a 6% na construção “deveria abarcar todos os projetos em curso”, apesar de compreender as restrições orçamentais, pois “corremos o risco de ter um mercado a duas velocidades”, entre os projetos já em andamento e os que aguardam a entrada em vigor deste benefício. João Bugalho também lamenta que o mercado de capitais não seja mais ativo em Portugal. “Seria desejável que mais poupanças fossem canalizadas para este setor. Não há falta de dinheiro, Portugal está no mapa, há investidores institucionais com conhecimento de causa já presentes neste mercado e um ecossistema de stakeholders capazes de trazer capacidade de execução para o mercado”. Jaime Luque, Consultor da Comissão Europeia, partilhou a necessidade de “levantar mais capital privado e atrair investidores profissionais de longo prazo”. A União Europeia pode atuar ao nível da política monetária, nomeadamente “reduzindo o risco dos bancos que financiarem a habitação acessível. Isto permitira mobilizar capital que já está na banca neste momento”. Em paralelo, a CE também pode, através do Banco Europeu de Investimento, apoiar a criação de um fundo pan-europeu de habitação acessível. O responsável acredita no contributo positivo do imobiliário para a economia europeia, e num trabalho que pode ser nobre: “o investimento em habitação acessível pressupõe retornos que não são os do mercado, e por isso são necessárias outras componentes, como dívida ou terrenos mais baratos”. Isso já está a acontecer em Espanha, onde as políticas do Governo já permitem subsidiar até 40% do custo de construção da habitação acessível. “Mas ainda precisamos de levantar biliões em capital privado”. “O maior SIL dos últimos 10 anos” Na abertura desde SIL Investment Pro, António Ramalho, da Fundação AIP, enfatizou que “este é o maior SIL que realizamos nos últimos 10 anos”, tanto em área como em número de expositores. “Teremos mais de 50 conferências e 3.500 conferencistas e várias atividades, sempre mantendo o foco na troca de conhecimento entre o setor”. O certame decorre de 23 a 25 de abril, na FIL do Parque das Nações, em simultâneo com a Tektónica.

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