Perspetivas

Worx: 2022 “deverá ser um ano de continuada recuperação”

Ana Tavares |
Worx: 2022 “deverá ser um ano de continuada recuperação”

«2022 deverá ser um ano de continuada recuperação quer do clima económico-financeiro quer do mercado imobiliário», considera Pedro Rutkowski, CEO da Worx.

Apresentando o balanço de 2021 e perspetivas para 2022 da Worx, o responsável destacou que o ano transato «apresentou uma recuperação positiva face ao período conturbado que se viveu na sequência da pandemia e, ainda que muitos players continuem com algum grau de incerteza na sua tomada de decisão, os seus planos de investimento continuam em execução e os negócios são concretizados».

Nas contas da consultora, o mercado de investimento imobiliário comercial somou os 1.900 milhões de euros em 2021, valor que pode ainda ser superior devido às últimas operações do final do ano. O setor dos escritórios foi o mais representativo, com perto de 730 milhões de euros investidos, 39% do total, seguido pelos ativos alternativos, com 36% e 670 milhões de euros, com destaque para o residencial para arrendamento, de que é exemplo o Portfólio ZIP, vendido por 333 milhões de euros, ou os hospitais do Saudeinveste, vendido à Icade por 213 milhões de euros. Os hotéis representaram 14% do volume investido. Retalho e industrial e logística representaram 8% e 3% do total, respetivamente.

Níveis de confiança vão subir, mas investidores mantém-se seletivos

Em 2022, deverão subir os níveis de confiança do mercado de investimento imobiliário, mas os investidores vão manter «a minúcia na seleção de ativos para os seus portfólios, nomeadamente em relação à localização, qualidade do inquilino, duração dos contratos, potencial de upside». Além disso, «com a emergência das questões relacionadas com a sustentabilidade, acredita-se ainda que o potencial de valorização subjacente à certificação ambiental dos edifícios traga oportunidades de reposicionamento dos ativos a investidores com um perfil mais value-add».

Pode ser esperada uma continuação da procura por ativos das áreas da saúde, habitação ou logística, impulsionada pela pandemia, mas «limitada à escassez de produto transacionável no mercado», pelo que «os negócios de promoção/reabilitação urbana e de forward purchase poderão representar um papel importante na dinamização do mercado imobiliário». Um dos maiores desafios «está relacionado com a escalada dos custos de construção que traz um elevado grau de imprevisibilidade da margem de lucro aos promotores/investidores».

A consultora prevê que o segmento de Private Rented Sector «deverá beneficiar particularmente ao longo de 2022 com a extensão do regime de IVA a 6% da habitação a custos controlados à construção de habitação para arrendamento acessível, incentivando o desenvolvimento dos primeiros projetos BTR (Built To Rent) promovidos por privados».

Por outro lado, «o aumento esperado da taxa de inflação é uma nota positiva para o mercado imobiliário uma vez que este funcionará como refúgio de investimento face a outras alternativas de rendimento e potenciará a valorização dos ativos de forma indireta. No entanto, a dificuldade de acesso a financiamento bancário nomeadamente com a potencial subida das taxas de juro tanto pela normalização da política monetária do BCE, como pela aplicação da EU Taxonomy, irá requerer que os investidores comecem a diversificar a forma como se financiam através de formas complementares (e.g. joint ventures, mezzanine loans, equity finance) e que passem a reportar de forma transparente a sua matriz de risco dos fatores ESG».

Mercado ocupacional recupera dinâmica

Depois de um aumento homólogo da área ocupada em 2021 de 17% para 138.000 metros quadrados (Lisboa), a Worx prevê que o setor de escritórios retome o seu dinamismo em 2022, «nomeadamente com a crescente procura por parte de empresas tecnológicas e multinacionais a quererem entrar no mercado nacional». Destaca que «ainda que no curto prazo a grande maioria das empresas procure flexibilidade dado o contexto de ainda alguma incerteza no processo de tomada de decisão, no médio-longo prazo manter-se-á a preferência por espaços em arrendamento tradicional sem um impacto proporcional à adoção de regimes de trabalho híbrido, dado o aumento de áreas sociais e colaborativas».

Há um elevado nível de pré-arrendamentos dos projetos que serão concluídos ainda este ano, e espera-se um aumento dos níveis de procura, o que deverá contribuir para uma tendência de subida da ocupação.

A consultora prevê que as rendas médias e prime se mantenham estáveis, com tendência para negociações de incentivos em prol dos ocupantes. Zonas com menor disponibilidade ou com projetos diferenciadores e mais sustentáveis podem registar «uma pontual valorização das rendas de mercado».